Wann und um wieviel darf die Miete angehoben werden?

I. Die Grundregeln

1. Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag ) endet mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit.
2. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag ) endet durch eine wirksame Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist.
3. Ein Mietvertrag kann zudem jederzeit beendet werden, wenn beide Mietparteien damit einverstanden sind (Mietaufhebungsvertrag). Allerdings dürfen durch die Aufhebung die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften nicht umgangen werden.

Hier hat sich durch die Mietrechtsreform eine wichtige Veränderung ergeben. Der bislang zulässige sog. einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters (§ 564c Abs. 1 BGB a. F.) ist entfallen. Am 1. September 2001 bereits bestehende einfache Zeitmietverträge gelten allerdings aus Vertrauensschutzgründen fort; auf sie ist weiterhin das alte Recht anwendbar.

Künftig gibt es nur noch einen echten Zeitmietvertrag, der mit Zeitablauf tatsächlich endet und Mieter wie Vermieter damit von Anfang an Klarheit über Anfang und Ende des Vertrages verschafft. Er ist in § 575 BGB geregelt und dem bisherigen sog. qualifizierten Zeitmietvertrag nachgebildet (§ 564c Abs. 2 BGB a. F.). Anders als bisher gibt es aber keine Laufzeitbeschränkung mehr. Der Zeitmietvertrag kann also beispielsweise auf 2, aber auch auf 10 Jahre abgeschlossen werden.

Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben von Hausbesitzern und Mietern sowie der Mieter untereinander. Im Regelfall wird eine solche Hausordnung beim Abschluss des Mietvertrages zum Vertragsbestandteil des Mietvertrages. Doch wie liegt der Fall, wenn es keine Hausordnung gibt und der Vermieter nach Jahren erstmals eine Hausordnung aufstellen möchte oder er die bestehende Hausordnung ändern will? Kann er das so einfach und wenn ja, wie weit kann er gehen?

Einer der Hauptstreitpunkte innerhalb der Mietergemeinschaft und zwischen Mieter und Vermieter ist nach wie vor die Treppenhausreinigung. Hier ein typischer Fall: Herr Müller aus dem zweiten Stock soll eigentlich mit Frau Schulze, seiner Wohnungsnachbarin, im Wechsel seinen Treppenhausabschnitt einmal wöchentlich reinigen - das tut er aber nicht. Alles Reden hilft nicht, weder Frau Schulze noch der Eigentümer können Herrn Müller umstimmen. Frau Schulze hat irgendwann genug und sie teilt dem Eigentümer mit, wenn Herr Müller nicht putzt, tut sie es auch nicht mehr. Familie Meyer aus dem 3. Stock sieht sich das ein paar Wochen an, zu guter Letzt schreiben sie dem Eigentümer, dass der Dreck nicht mehr hinnehmbar sei, sie würden ab dem nächsten 1. die Miete kürzen, bis im 2. Stock wieder geputzt wird. Nur Herr Schmitz im Erdgeschoß kommt treu seinen Pflichten nach.

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Der Fall: Die Eigentümer eines Münchner Mehrfamilienhauses beabsichtigten, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Diese Informationen waren für den Mieter bei weitem nicht ausreichend und er klagte gegen die Modernisierungsankündigung.