Wann und um wieviel darf die Miete angehoben werden?

I. Die Grundregeln

1. Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag ) endet mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit.
2. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag ) endet durch eine wirksame Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist.
3. Ein Mietvertrag kann zudem jederzeit beendet werden, wenn beide Mietparteien damit einverstanden sind (Mietaufhebungsvertrag). Allerdings dürfen durch die Aufhebung die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften nicht umgangen werden.

Hier hat sich durch die Mietrechtsreform eine wichtige Veränderung ergeben. Der bislang zulässige sog. einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters (§ 564c Abs. 1 BGB a. F.) ist entfallen. Am 1. September 2001 bereits bestehende einfache Zeitmietverträge gelten allerdings aus Vertrauensschutzgründen fort; auf sie ist weiterhin das alte Recht anwendbar.

Ein Mieter muss die Gartenpflege auch bezahlen, wenn er das Grün nicht nutzen darf.
Leistung gegen Leistung, so heißt das wichtigste Prinzip im Geschäftsleben. Wenn jemand keine Leistung erhält, muss er demzufolge auch nichts bezahlen. Wie aber sieht es bei einem Mieter aus, der laut Vertrag für die Gartenpflege anteilig mitbezahlen soll, obwohl er sich dort überhaupt nicht aufhalten darf?

Möchte der Vermieter sonstige Betriebskosten abrechnen, muss im Mietvertrag genau aufgeführt sein, welche sonstigen Betriebskosten im Einzelnen vom Mieter getragen werden sollen. Hier sollte auf die eindeutige Formulierung geachtet werden, Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters. 

Beispiele:
Müssen wegen des dichten Baumbestandes in der Nachbarschaft die Regenrinnen regelmäßig gereinigt werden, sollte unter den „sonstigen Betriebskosten“ stehen: „Zu den sonstigen Betriebskosten zählt die regelmäßige Dachrinnenreinigung.“

Befinden sich im Mietshaus Feuerlöscher oder eine Gemeinschaftssauna, dann empfiehlt sich für den Mietvertrag folgende zusätzliche Formulierung: "Zu den sonstigen Betriebskosten zählen die Betriebs- und Wartungskosten für die Gemeinschaftssauna und sämtliche Feuerlöscher im Haus."

Und noch etwas. In einer Parallelentscheidung ebenfalls vom 7. April hat der BGH darauf hingewiesen, dass eine künftige Umlegung sonstiger Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).

Fazit: Sonstige Betriebskosten müssen die Kriterien des § 1 Betriebskostenverordnung erfüllen. Umlegbar sind diese Kosten nur, wenn sie konkret mietvertraglich vereinbart wurden oder die Mieter die Umlage jahrelang vorbehaltlos akzeptiert haben.

Wird ein Unternehmen beauftragt, können die Kosten dafür - falls im Mietvertrag so vereinbart - auf die Mieter umgelegt werden.  Aber auch wenn der Vermieter den Winterdienst an seine Mieter oder ein Unternehmen abgibt, ist er weiterhin verantwortlich. Im Ernstfall haftet er für entstandene Schäden. Der Vermieter muss zumindest stichprobenartig überprüften, ob Mieter oder Unternehmen Ihre Räum- und Streupflicht ordnungsgemäß erfüllen. Generell müssen der Bürgersteig vor dem Haus auf einer Breite von ca. 1,5 Meter, der Hauseingang sowie die Wege zu den Mülltonnen und MIeterparkplätzen geräumt werden. Darüber hinaus gehören Hydranten und die Zugänge zu Telefonzellen und Notrufsäulen von Schnee befreit. Auch bei Gebäudemängeln, die Unfafälle verursachen, haftet der Vermieter. Eine Gefahrenquelle seien etwa defekte Regenrinnen, aus denen Wasser auf den Bürgersteig tropft und gefriert.

In der Regel muss zwischen 7 Uhr und 21 Uhr, je nach Region auch bis 22 Uhr gefegt und gestreut werden. Ausschlafen trotz Schneefalls geht nur selten: Nur an Sonn- und Feiertagen beginnt die Räumungspflicht häufig erst ab 9 Uhr morgens.

Weitere Mietrechtsurteile von A wie Abrechnung der Wasserkosten bis Z wie zugige Holzfenster finden Sie unter Wichtige Gerichtsentscheidungen zu Fragen des Mietrechts!

Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben von Hausbesitzern und Mietern sowie der Mieter untereinander. Im Regelfall wird eine solche Hausordnung beim Abschluss des Mietvertrages zum Vertragsbestandteil des Mietvertrages. Doch wie liegt der Fall, wenn es keine Hausordnung gibt und der Vermieter nach Jahren erstmals eine Hausordnung aufstellen möchte oder er die bestehende Hausordnung ändern will? Kann er das so einfach und wenn ja, wie weit kann er gehen?

Einer der Hauptstreitpunkte innerhalb der Mietergemeinschaft und zwischen Mieter und Vermieter ist nach wie vor die Treppenhausreinigung. Hier ein typischer Fall: Herr Müller aus dem zweiten Stock soll eigentlich mit Frau Schulze, seiner Wohnungsnachbarin, im Wechsel seinen Treppenhausabschnitt einmal wöchentlich reinigen - das tut er aber nicht. Alles Reden hilft nicht, weder Frau Schulze noch der Eigentümer können Herrn Müller umstimmen. Frau Schulze hat irgendwann genug und sie teilt dem Eigentümer mit, wenn Herr Müller nicht putzt, tut sie es auch nicht mehr. Familie Meyer aus dem 3. Stock sieht sich das ein paar Wochen an, zu guter Letzt schreiben sie dem Eigentümer, dass der Dreck nicht mehr hinnehmbar sei, sie würden ab dem nächsten 1. die Miete kürzen, bis im 2. Stock wieder geputzt wird. Nur Herr Schmitz im Erdgeschoß kommt treu seinen Pflichten nach.

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Der Fall: Die Eigentümer eines Münchner Mehrfamilienhauses beabsichtigten, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Diese Informationen waren für den Mieter bei weitem nicht ausreichend und er klagte gegen die Modernisierungsankündigung.

Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10% gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung zu mindern.

Ein Berliner Mieter hatte seit 2006 eine vollständig möblierte und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung angemietet. Die monatlich zu zahlende Kaltmiete betrug 560 €, hinzu kam ein Heizkostenvorschuss von 15 € und ein Stromkostenvorschuss von 25 €. Im Mietvertrag wurde die Wohnungsgröße mit ca. 50 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug jedoch nur 44,3 m². Der Mieter hielt wegen der Flächenabweichung von 11,5 % eine Minderung der Kaltmiete in entsprechender Höhe rükwirkend mit Beginn des Mietvertrages für berechtigt und forderte mit Schreiben von Mai 2009 eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit in Höhe von 1.964,20 €. Der Vermieter war jedoch der Ansicht, in der Kaltmiete sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden; deshalb sei die Miete nur um insgesamt 736,58 € zu mindern. Diesen Betrag hat er dem Mieter erstattet.