Der Fall: Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Vermieterin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr in Höhe von 30,74 EUR. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunternehmen für den durch den Auszug der Mieterin innerhalb der Abrechnungsperiode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden.

Stehen angrenzende Mietwohnungen leer, hat ein Mieter kein Anrecht auf einen Heizkostenzuschuss vom Vermieter.

Obwohl umliegende leere Wohnungen im Winter auskühlen und dementsprechend für einen höheren Heizbedarf eines bewohnten Appartements sorgen, kann der Mieter kein Geld vom Vermieter verlangen. Auf ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichts Halle macht die LBS-Bausparkasse aufmerksam (Az.: 96 C 5306/03).

Der BGH entschied, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Hat ein Wohnungsmieter Zweifel an einzelnen Posten der Nebenkostenabrechnung, muss er seine Beanstandungen innerhalb der dafür vorgesehenen einjährigen Frist beim Vermieter anmelden. Es reicht nicht aus, dass er die gleichen Einsprüche schon in früheren Jahren dem Vermieter angezeigt hat.

Vermieter müssen auf die Ausschlußfristen achten!

Nach Einführung des neuen Mietrechts und der damit verbundenen Einführung der Abrechnungs- und Ausschlussfristen des § 556 BGB gab es zahlreiche Urteile des BGH wegen zu spät erstellter Abrechnungen oder korrigierter Abrechnungen.  In allen Fällen forderten Vermieter eine Nachzahlung und in allen Fällen entschied der BGH gegen die Vermieter!

Mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Abrechnung beim Mieter sein. Diese Frist gilt für alle Abrechnungen, die nach dem 01.09.2001 enden. Das bedeutet, dass die Betriebskostenabrechnung der Abrechnungsperiode 01.01.2005 bis 31.12.2005 spätestens zum 31.12.2006 beim Mieter eingegangen sein muss. Für Gewerberaummieter hat das OLG Düsseldorf entschieden, dass die Abrechnung ebenfalls mit Ablauf des 12. Monats nach der jeweiligen Abrechnungperiode fällig ist.

Nach alter Rechtslage konnte der Vermieter, wenn kein Umlageschlüssel vereinbart war, die Nebenkosten seiner vermieteten Eigentumswohnung nach den in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegten Wohnungseigentumsanteilen verteilen.

Umlageschlüssel falsch: Ist die Nebenkostenabrechnung trotzdem gültig?

Hierzu entschied der BGH, daß die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters vom Vermieter auch mit einer Abrechnung gewahrt werden kann, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muß. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Das heißt, der Vermieter kann nicht mehr Verlangen.

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, so greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach dem Flächenmaßstab auf die Mieter verteilt. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Die Betriesbkostenabrechnung liegt vor und wurde an die Mieter verschickt. Es passiert dann nicht selten, dass die Mieter ihre Zahlung auf eine Betriebskostennachforderung mit dem Hinweis, der Vermieter möge zunächst einmal ausführlich erläutern, wieso einzelne Betriebskosten teurer geworden sind, verweigern. Ist der Vermieter hierzu verpflichtet?

Darf der Vermieter nachfordern, wenn er sich verrechnet oder Posten vergessen hat?

Grundsätzlich gilt, dass materielle (inhaltliche) Fehler innerhalb der Abrechnungsfrist korrigierbar sind. Daraus neu entstehende Forderungen oder Guthaben müssen vom Mieter ausgeglichen werden.

Der Mieter erhält die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2008 bis 31.12.2008 am 15.04.2009, es ergibt sich ein Guthaben über 85,20 Euro. Am 30.04.2009 wird dem Mieter das Guthaben überwiesen. Drei Monate später, also am 30.07.2009 korrigiert der Vermieter die Abrechnung, er hatte vergessen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde aus dem Jahr 2008 in Ansatz zu bringen. Der Mieter soll jetzt noch 254,30 Euro an den Vermieter überweisen. Muss der Mieter diese Forderung bezahlen?

Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter nur noch dann auf Nachzahlung pochen, wenn er eine verspätete Geltendmachnung nicht zu vertreten hat. Solche nicht vom Vermieter zu vertretenden Verspätungen können zum Beispiel darin liegen, dass ein Versorgungsunernehmen erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erstellt.

Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:

Muss der Mieter hohe Nachforderungen bezahlen?

Was passiert eigentlich, wenn die Betriebskostenvorauszahlung bei Vertragsabschluss viel zu niedrig angesetzt wurde und der Mieter Jahr für Jahr hohe Nachzahlungen leisten muss. Kann er die Zahlungen verweigern? Hierzu bezog der Bundesgerichtshof 2004 Stellung.

Ist nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden!

Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, so muss der Mieter nur die vereinbarte Grundmiete entrichten. 

Neu entstandene Betriebskosten: Kann der Vermieter sie einfach umlegen?

Vermieter dürfen auch während eines laufenden Mietverhältnisses neu entstandene Betriebskosten einführen. Eine spezielle Informationspflicht ergibt sich daraus für sie nicht. Ein Vermieter hatte eine neue Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen und die Kosten dann per Nebenkostenabrechnung anteilig auf die Mieter umgelegt. Ein Mieter verweigerte jedoch die Zahlung, wonach letztendlich der BGH zu entscheiden hatte.

Soll- und Istvorauszahlungen verwechselt: Ist die Nebenkostenabrechnung gültig?

Im Abrechnungsschreiben zur Betriebskostenabrechnung zog eine Vermieterin statt der Ist-Vorauszahlungen die Soll-Vorauszahlungen ab und bat um Überweisung des Nachzahlungssaldos. Der Mieter witterte jedoch eine und verweigerte - obwohl Soll- und Ist-Vorauszahlungen in diesem Fall identisch waren - die Nachzahlung des Saldos mit der Begründung, dass die Abrechnung insgesamt ungültig sei.

Wer muss was beweisen?

Oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: Die nie angekommene Betriebskostenabrechnung! In den vergangenen Jahren gab es hierzu die unterschiedlichsten Gerichtsurteile, wie die folgenden Beispiele zeigen:

Der Vermieter hatte die Betriebskostenabrechnung per einfacher Post verschickt und bot sogar einen Zeugen auf, der bestätigte, dass der Vermieter die Post eigenhändig zur Post gegeben hatte, doch es half nichts. Zu spät abgerechnet, belehrte das AG Münster. Die Richter waren der Ansicht, dass der Vermieter selbst Schuld war am Versäumnis der Frist. Er hätte dem Mieter rechtszeitig vor Ablauf der Frist noch eine Mahnung unter Beilegung einer Abrechnungskopie zusenden müssen (AG Münster, 49c 2648/06).

Selbst wenn für einen längeren Zeitraum die Betriebskosten nicht abrechnet wurden, ist die Regelung aus dem Mietvertrag damit nicht geändert worden und das Recht zur Geltendmachung nicht verwirkt.

Der Fall: 1982 zogen die Mieter in die Wohnung ein. Vertraglich wurde mit der Vermieterin eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten über 40,00 DM (20,45 Euro) vereinbart. Es erfolgte jedoch nie eine jährliche Betriebskostenabrechnung. Im Jahr 2004 übernahm der Sohn das Eigentum an der Wohnung und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Er erstellte erstmals für das Abrechnungsjahr 2003 eine Betriebskostenabrechnung, übersandte sie den Mieterin und bat um Nachzahlungen in Höhe von 946,85 Euro. Die Mieter weigerten sich den Nachzahlungsbetrag zu zahlen, da sie mittlerweile davon ausgingen, dass es sich um eine pauschale Abgeltung handelt. Mit dieser stillschweigenden Änderung war der neue Eigentümer nicht einverstanden, er klagte auf Zahlung des rückständigen Betrages.