Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution eine dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Maßgeblich ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind.

Achtung: Ist dagegen eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend.

Wird die gesetzliche Obergrenze überschritten, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, vielmehr bleibt die Kautionsvereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 86/03). Wurden also bei einer Nettokaltmiete von monatlich 500,00 Euro an den Vermieter 2.000,00 Euro Kaution gezahlt - 1,500,00 Euro währen die Höchstgrenze, so stehen dem Mieter 500,00 Euro Rückerstattung zu.

Vereinbaren Mieter und Vermieter neben der Kaution in Höhe von drei Monatsmieten noch die Stellung eines Bürgen, so ist die Bürgschaftsvereinbarung unwirksam (BGH, Urteil vom 20.04.1989, IX ZR 212/88). Eine Ausnahme soll nur dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft freiwillig anbietet, um die Bedenken des Vermieters gegen die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu zerstreuen und wenn mit der Bürgschaft keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind (BGH, Urteil vom 7.06.1990, IX ZR 16/90).

Gleiches gilt, wenn dem Vermieter während der Mietzeit eine zusätzliche Bürgschaft angeboten wird, damit dieser einen in Zahlungschwierigkeiten geratenen Mieter nicht kündigt oder eine bereits ausgesprochene Kündigung wieder zurücknimmt (LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291). 

Einige findige Vermieter vereinbaren mit ihren Mietern mehrere Kautionen, z.B. für die Miete, für die Schönheitsreparaturen, für den Parkettboden etc. So geht es nicht, diese Kautionen sind zusammenzurechnen.

Für die Berechnung der Kaution ist der Mietpreis maßgeblich, der im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldet wird. Verstößt die Mietpreisvereinbrung gegen § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafrecht, Paragraph siehe unten), so richtet sich die Kaution nicht nach der vereinbarten Miete, sondern nach dem dreifachen Monatsbetrag der höchstzulässigen Miete.

§ 5 Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

Kann die Kaution bei einer Mieterhöhung vom Vermieter angepasst werden?

Einen gesetzlichen Anspruch auf Aufstockung der Kaution bei einer Mieterhöhung hat der Vermieter nicht. Abweichend hiervon vertreten einige Mietrechtsexperten die Auffassung, dass eine Kautionsanpassung nach einer Mieterhöhung möglich ist, wenn eine Aufstockungsvereinbarung vertraglich vereinbart wurde. Diese Klausel muss hinreichend klar sein und eine Anpassung für beide Seiten ermöglichen, also auch eine Senkung der Kaution bei einem dauerhaften Mietpreisnachlass. Ohne eine besondere Anpassungsvereinbarung bleibt die Höhe, wie schon in Satz 1 des Absatzes geschrieben, unverändert.