| Die Wohn- oder Lebensgemeinschaft löst sich auf - wie kündigen? |
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Es passiert gar nicht so selten: Die Wohn- oder Lebensgemeinschaft löst sich auf, ein Mitbewohner oder Partner verbleibt in der Wohnung. Was passiert, wenn dieser die Miete irgendwann nicht mehr zahlt und der oder die Ausziehenden stehen noch im Mietvertrag? Hier ein exemplarisches BGH-Urteil zu einem solchen Sachverhalt: Der Fall: Ein Paar mietete 1990 gemeinsam eine Wohnung an. Die Beziehung ging in die Brüche, die Frau zog 1994 aus der Wohnung aus. Dies teilte Sie dem Vermieter auch mit. In der Folgezeit wechselte das Haus dann den Besitzer. Dieser sprach mit Schreiben vom 6. Mai 1997 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen bestehender Mietrückstände gegenüber dem Beklagten und dessen früherer schon lange ausgezogener Lebensgefährtin aus. Diese wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 11. Mai 1997 erneut an den Vorbesitzer des Hauses und bat ihn unter Hinweis darauf, daß sie sich bereits im September 1994 in seinem Büro gemeldet und den gemeinsamen Mietvertrag mit dem Beklagten gekündigt habe, um baldige Klärung der Angelegenheit. In der Folgezeit nahm der Rechtsvorgänger der Klägerin allein den Beklagten gerichtlich auf Zahlung von Mietrückständen in Anspruch. Die neue Eigentümerin, die im Jahr 1999 in das Mietverhältnis eintrat, kündigte dieses gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 26. Juni 2001 zum 31. Juni 2002 sowie nochmals fristlos mit der Klageschrift vom 22. Juni 2002. Sie verlangte vom Beklagten die Räumung der Wohnung. Der Streit um die Zahlung der rückständigen Mieten zog sich bis vor den Bundesgerichtshof. Das Landgericht führte zu der abgewiesenen Räumungsklage aus: Die Kündigungen der Klägerin seien unwirksam, da sie nur an den Beklagten, nicht jedoch auch an die Mitmieterin gerichtet gewesen seien. Die von der Klägerin behauptete Vereinbarung aus dem Jahre 1994 bzw. eine entsprechende konkludente Vereinbarung aus dem Jahr 1997 zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und der Mitmieterin reiche für ein Ausscheiden der letzteren aus dem Mietverhältnis nicht aus. Die Klägerin habe nicht substantiiert vorgetragen, daß der Beklagte an der behaupteten Vereinbarung mitgewirkt oder ihr später zugestimmt habe. Es sei auch nichts dafür ersichtlich, daß die Berufung des Beklagten auf seine fehlende Zustimmung zu der Entlassung der Mitmieterin aus dem Mietverhältnis treuwidrig sei. Die Revision der Klägerin ist begründet und führt zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen vom 26. Juni 2001 und 22. Juli 2002 seien deshalb unwirksam, weil sie nur an den Beklagten und nicht auch an die frühere Lebensgefährtin des Beklagten gerichtet gewesen seien. Es kann dahingestellt bleiben, ob sich bereits der Rechtsvorgänger der Klägerin mit dem von der Mitmieterin damals gewünschten Ausscheiden aus dem Mietverhältnis - ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten - einverstanden erklärt hatte. Jedenfalls hat die Klägerin, die im Jahr 1999 in den Mietvertrag auf der Vermieterseite eintrat und auf deren Einverständnis es seitdem ankommt, im vorliegenden Rechtsstreit ihr Einverständnis damit zum Ausdruck gebracht, daß die Mitmieterin seit deren Auszug aus der Wohnung auch aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist. Einer entsprechenden Erklärung gegenüber der Mitmieterin, deren Wunsch, aus dem Mietverhältnis entlassen worden zu sein, unstreitig fortbesteht, bedurfte es nicht (§ 151 BGB). Für die Wirksamkeit der von der Klägerin nur gegenüber dem Beklagten ausgesprochenen Kündigungen ist danach im vorliegenden Zusammenhang allein fraglich, ob die von der Mitmieterin begehrte und jedenfalls von der Klägerin akzeptierte Entlassung aus dem Mietverhältnis daran scheitert, daß der Beklagte seine Zustimmung dazu verweigert. Dies ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zu verneinen. Ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters bedarf, ist umstritten (BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 a m.Nachw.), kann aber im vorliegenden Fall ebenso wie in dem genannten Senatsurteil offen bleiben. Denn dem Beklagten ist jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Berufung darauf verwehrt, daß er der Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt habe und weiterhin nicht zustimme (ebenso BGH, aaO unter II 2 b zu einem ähnlich gelagerten Sachverhalt). Der Beklagte muß sich deshalb gegenüber der Klägerin so behandeln lassen, als habe er die Zustimmung zu einer Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis, soweit eine solche Zustimmung erforderlich ist, erteilt. So verhält es sich im vorliegenden Fall. Der Beklagte hat von der Möglichkeit, das Mietverhältnis gemeinsam mit seiner früheren Lebensgefährtin zu kündigen, keinen Gebrauch gemacht, sondern nutzt die Wohnung seit nunmehr zehn Jahren allein weiter. Er war und ist deshalb aufgrund des im Jahr 1990 geschlossenen Mietvertrages seiner Mitmieterin gegenüber und ebenso gegenüber dem Vermieter - dem Rechtsvorgänger der Klägerin und dieser selbst - verpflichtet, einer der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch ihn allein entsprechenden Vertragsänderung zuzustimmen und damit seine frühere Lebensgefährtin aus dem ursprünglich gemeinsamen Mietverhältnis zu entlassen. Da der Beklagte diese Zustimmung verweigert, ohne daß dafür ein berechtigtes Interesse dargetan oder ersichtlich wäre, muß er sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei seine frühere Lebensgefährtin mit seiner Zustimmung aus dem Mietverhältnis entlassen worden und er damit Alleinmieter geworden. Die Kündigungen der Klägerin konnten deshalb wirksam dem Beklagten allein gegenüber ausgesprochen werden (BGH, VIII ZR 14/04).
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