| Die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug, wann ist sie möglich? | | Drucken | |
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Steht der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenen Mieten in Höhe von 1 Monatsmiete und 1 Cent beim Vermieter in der Kreide, kann der Vermieter außerordentlich fristlos - landläufig "fristlos" - kündigen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter einen Rückstand von 2 Monatsmieten aus mehreren Monaten hat. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast. Wichtig ist:
Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sprechen Vermieter in der Regel gleichzeitig (hilfsweise) die ordentliche Kündigung aus. Damit soll erreicht werden, dass der Vermieter im Falle eines Rechtsstreits, in dem die außerordentliche fristlose Kündigung für unwirksam erklärt wurde, das Gericht zumindest nach Abwägung aller Umstände der ordentlichen Kündigung mit ihren längeren Fristen zustimmt. Hierzu der Leitzsatz des BGH aus dem Jahr 2005: Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 I, II 1 Nr. 3 a, 569 III Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 III Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 II Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. In diesem Fall hatte eine Mieterin die Miete nicht gezahlt, woraufhin der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und gleichzeitig hilfsweise fristgemäß nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigte. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Während des Prozesses zahlte das zuständige Sozialamt jedoch die rückständigen Mieten. Damit war die außerordentliche fristlose Kündigung hinfällig. Der Vermieter beharrte jedoch weiter auf seiner ordnungsgemäßen und fristgerechten Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ob der nachträgliche Ausgleich der Zahlungsrückstände auch gleichzeitig die fristgerechte Kündigung zu Fall bringt, war bis dahin umstritten. Amtsgericht und Landgericht waren dieser Meinung, auch die ordnungsgemäße Kündigung sollte unwirksam sein. Der Rechtsstreit ging schließlich bis vor den Bundesgerichtshof. |
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