| Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages |
Form - Wie muss die Kündigung aussehen?Die Kündigung ist schriftlich mitzuteilen (§ 568 Abs. 1 BGB). Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmacht vorlegt und der Mieter oder der Vermieter die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen, der Mieter nicht.
Fristen - Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten? Vermieter und Mieter können grundsätzlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Hier hat die Mietrechtsreform mit § 573 c Abs. 1 BGB eine wichtige Änderung gebracht. Der Mieter hat jetzt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses nur noch eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter bleibt es bei einer Staffelung der Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die längste Kündigungsfrist beträgt aber nicht mehr 12, sondern 9 Monate. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer auf 9 Monate.Die schriftliche Kündigung muss dem anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten werden sollen. Gehen Kündigungen verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer um einen Monat. Ist der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Zu beachten ist, dass auch der Samstag als Werktag gilt. BEISPIEL 1: Die Kündigung des Mieters geht dem Vermieter rechtzeitig am 3. Januar 2002 zu. Das Mietverhältnis wird beendet zum 31. März 2002. Geht die Kündigung dagegen verspätet erst am 7. Januar 2002 zu, wird das Mietverhältnis erst zum 30. April 2002 beendet. BEISPIEL 2: Die Kündigung des Vermieters geht dem Mieter rechtzeitig am 3. Januar 2002 zu. Das Mietverhältnis wird je nach Mietdauer beendet zum 31. März oder zum 30. Juni oder zum 30. September 2002. Geht die Kündigung dagegen verspätet erst am 7. Januar 2002 zu, wird das Mietverhältnis je nach Mietdauer erst zum 30. April oder 31. Juli oder 31. Oktober 2002 beendet. Zu Lasten des Mieters kann von den Kündigungsfristen nicht abgewichen werden (§ 573 Abs. 4 BGB). Kündigungsgründe des Vermieters - Wann darf der Vermieter kündigen?Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. Später nachgeschobene Gründe des Vermieters können weder ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) untermauern noch einen nach der Sozialklausel vorgebrachten Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung abwehren. Ausnahme: Erst nach der Kündigung entstandene Gründe können selbstverständlich vorgebracht werden.§ 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft 3 Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung : 1. Vertragspflichtverletzung, der Mieter hat die Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. BEISPIEL: Wiederholte unpünktliche Mietzahlungen, Mietrückstände, erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung. 2. Eigenbedarf, der Vermieter benötigt die Wohnung für seinen eigenen Bedarf oder für Personen, die zu seinem Haushalt oder seiner Familie gehören. Voraussetzung ist, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen kann. BEISPIEL: Ein Kind des Vermieters heiratet und braucht die Wohnung. 3. Wirtschaftliche Verwertung, der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen (sog. Verwertungskündigung). BEISPIEL: Notwendige Sanierung eines Altbaus. Dieser Kündigungsgrund ist in den neuen Bundesländern nach dem Einigungsvertrag ausgeschlossen (Artikel 232 § 2 EGBGB), wenn der Mietvertrag schon vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde. Wenn der Abriss eines Gebäudes wegen Leerstands aber wirtschaftlich zwingend erforderlich ist, kann sich der Vermieter im Einzelfall unter Umständen auf ein sonstiges berechtigtes Interesse an der Kündigung berufen (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung ist dann zulässig. Weitere Gründe sind denkbar. Sie müssen aber ähnlich schwerwiegend sein (§ 573 Abs. 1 BGB). Auch eine Teilkündigung ist möglich, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume und Grundstücksflächen, z.B. Speicher-, Keller- oder Abstellräume zu Mietwohnraum ausbauen will und die Kündigung auf diese Räume beschränkt (§ 573b BGB). Keine Kündigungsgründe - Weswegen darf der Vermieter nicht kündigen?Unzulässig ist eine Kündigung, um durch Neuvermietung mehr Miete zu erzielen (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann auch nicht deshalb kündigen, weil er die Absicht hat, die Mietwohnung als Eigentümer zu verkaufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).Einliegerwohnungen und vergleichbare Fälle - Was gilt hier?
Könnte der Vermieter in diesen drei Fällen auch aufgrund berechtigter Interessen kündigen, empfiehlt sich wegen des möglichen Widerspruchsrechts des Mieters (Sozialklausel) diese Gründe vorsorglich im Kündigungsschreiben anzugeben. ACHTUNG: Bei einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Dreifamilienhaus, bei dem mindestens eine der Wohnungen durch Ausbau oder Erweiterung nach dem 31.Mai 1990 fertiggestellt worden ist, ist die erleichterte Kündigung nach der Mietrechtsreform nur noch bis zum 31. August 2006 möglich. Widerspruchsrecht (Sozialklausel) - Wann kann der Mieter der Kündigung widersprechen?Auch wirksame Kündigungen des Vermieters muss der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder (– das ist neu –) einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (Sozialklausel des § 574 BGB).Widerspruch und Fortsetzungsverlangen sind grundsätzlich mehrmals nacheinander möglich. Nach der bisherigen Rechtsprechung können folgende Gründe für den Widerspruch anerkannt werden, insbesondere wenn davon mehrere zusammentreffen: Hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung. Weitere Widerspruchsgründe sind denkbar. Maßgebend sind immer die jeweiligen Umstände. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Unterschrift ist erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574b Abs. 2). BEISPIEL: Der Vermieter kündigt am 3. Januar 2002 zum 31. März 2002 (30. Juni 2002, 30. September 2002). Das Widerspruchsschreiben muss dann dem Vermieter spätestens zugehen am 31. Januar 2002 (30. April 2002, 31. Juli 2002). Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hinweisen. Das heißt: Die Information über die Widerspruchsmöglichkeiten kann bereits im Kündigungsschreiben stehen, muss es aber nicht. Der Hinweis muss jedoch so zeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen, dass der Mieter eine angemessene Frist zur Überlegung und Abfassung des Widerspruchs einhalten kann. Versäumt der Vermieter das, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses (§ 574b Abs. 2 BGB). Der Mieter, der daran zweifelt, ob die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich berechtigt sind, und der sowieso über einen stichhaltigen Härtegrund verfügt, sollte sich überlegen, ob er nicht vorsorglich davon Gebrauch macht und Widerspruch einlegt. Er versäumt so nicht die Widerspruchsfrist. Der Mieter soll außerdem unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft geben, wenn der Vermieter es verlangt (§ 574b Abs. 1 BGB). „Unverzüglich“ bedeutet: Ohne schuldhaftes Verzögern. Tut der Mieter dies nicht, kann ein späterer Rechtsstreit nachteilige Kostenfolgen für ihn haben. Ausnahmen vom Kündigungsschutz - Wann gelten die Bestimmungen über den Kündigungsschutz nicht?Die Bestimmungen über den Kündigungsschutz gelten nicht
In diesen Fällen – mit Ausnahme der Studenten- und Jugendwohnheime – gibt es auch kein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. |
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