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Nein, der Vermieter hat nur dann Anspruch auf Zahlung einer Kaution, wenn dies mietvertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Wurde nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden. Auch nicht nachträglich! Einzelheiten der Kaution ergeben sich aus § 551 BGB. Dies gilt jedoch nur für die Wohnraummiete. Bei der Geschäftsraummiete können die Vertragspartner die vertragliche Regelung über die Kaution frei gestalten. |
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Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution eine dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Maßgeblich ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Achtung: Ist dagegen eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend. |
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Nach § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Nach der gesetzlichen Regelung ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Darunter ist nicht der Vertragsschluss, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll. So kann z.B. der Mietvertrag am 10.05. unterschrieben werden, das Mietverhältnis beginnt jedoch erst am 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig (LG Mannheim, ZMR 1990, 18). Die beiden folgenden Raten werden zu Beginn des zweiten und dritten Monats fällig. Auch diese Regelung ist zwingend. |
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Nicht selten ist Vermietern § 551 Absatz 2 BGB unbekannt, nach denen der Mieter berechtigt ist, die Mietkaution in drei gleichen Teilen zu bezahlen oder sie setzen sich über diese Bestimmung einfach hinweg und verlangen die Zahlung der gesamten Mietkaution vor Einzug in die neue Wohnung, ansonsten werden die Wohnungsschlüssel einbehalten. Was kann der Mieter - außer er will sich nicht fügen - in solchen Fällen tun? |
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Auch hier hat der Gesetzgeber eine verbindliche Regelung getroffen. Nach § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Ein Kautionskonto muss als "offenes Treuhandkonto" geführt werden, um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken auszuschließen. Eine besondere Anlageform schreibt der Gesetzgeber nicht vor. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen, die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Der Mieter hat aber keinen Anspruch auf eine anderweitige und damit vielleicht höherverzinsliche Anlage. |
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Der Bundesgerichtshofs entschied, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB* hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. |
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Zu Recht verärgert war ein Mieter, nachdem er feststellte, dass seine Kaution in Höhe von 480,00 Euro von seinem Vermieter nicht wie vorgesehen auf einem separaten Konto angelegt war. Nach der Pleite des Vermieters schien das Geld unwiederbringlich verloren. Kurzerhand zog er den Betrag von der nächsten Mietzahlung ab und teilte dem eingesetzten Zwangsverwalter mit, dass er das Geld solange einbehalten werde, bis der Verwalter für ihn seine Kaution auf einem separaten Konto angelegt habe. Der jedoch weigerte sich und der Fall musste vor dem Bundesgerichthof geklärt werden. |
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Laut Gesetz hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei Raten an den Mieter zu zahlen. Doch was passiert, wenn Mieter und Vermieter vertraglich vereinbaren, dass die Kaution in einem Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses zu überweisen ist. Kann der Mieter die gesamte Kaution zurückverlangen, wenn im bewußt wird, dass diese Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. |
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Ja, die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006). |
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Kaution 