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Mehr Flexibilität bei Mieterhöhungen |
 Ein Vermieter kann die Miete auch innerhalb der Mietspanne erhöhen!
Vermieter dürfen die Miete auch dann erhöhen, wenn der bisher bezahlte Betrag sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt (BGH, Urteil vom 06.07.2005, Az. VIII ZR 322/04). Allerdings muss auch der neue, höhere Betrag innerhalb der Bandbreite für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt das Preisniveau vergleichbarer Wohnungen innerhalb der Gemeinde, in dessen Gebiet die betroffene Wohnung liegt, bzw. einer nahe gelegenen, vergleichbaren Gemeinde, an.
Es handelt sich nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich innerhalb einer bestimmten Spanne. So kann sich eine ortsübliche Vergleichsmiete z.B. zwischen 5 EUR/m² und 7 EUR/m² bewegen. Ein Vermieter, der hier bislang 6 EUR/m² für eine Wohnung verlangt, darf die Miete also auf 7 EUR/m² erhöhen. Voraussetzung ist allerdings weiterhin, dass die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurück liegt. Ausserdem gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden - das gilt auch dann, wenn sie nach dieser Erhöhung noch deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der BGH hat der teilweise vertrenen Ansicht, die Ausgangsmiete müsse sich unter dem Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete halten, ansonsten sei eine Mieterhöhung nicht möglich, eine klare Absage erteilt. Dies ist völlig unerheblich für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Vorinstanzliche Gerichte waren davon ausgegangen, dass die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf, wenn sie darunter lag. Dies ist aber laut BGH nicht korrekt.
Letztlich profitieren auch Mieter von dem Urteil. Müsste der Vermieter nämlich mit der Erhöhung warten, bis aufgrund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, würde er, sobald eine Erhöhung möglich wäre, vermutlich immer den höchstzulässigen Betrag - also den Betrag am oberen Ende der Spanne - fordern. Denn er könnte ja später keine Erhöhung innerhalb dieser Spanne mehr vornehmen.
Mit der Klarstellung durch das BGH-Urteil könne der Vermieter aber jetzt problemlos den Einzelfall und auch die Bedürfnisse des Mieters berücksichtigen, ohne dass er befürchten muss, damit seine eigenen Rechte zu beschneiden. |
Mieterhöhung 