| Neuer Entwurf zur Mietrechtsreform |
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Das Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird in den §§ 555a bis 555f BGB neu geregelt. Die Vorschriften werden zugleich mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559 bis 559b BGB) abgestimmt. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“:
Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Energien in Bezug auf die Mietsache beitragen. Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung. Dem Einwand einer wirtschaftlichen Härte für den Mieter wegen der zu erwartenden Mieterhöhung wird bei allen Modernisierungstatbeständen nicht mehr bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Rechnung getragen, sondern im Mieterhöhungsverfahren. Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, und zugleich wird klargestellt, welche Rechtsfolgen fehlerhafte Modernisierungsankündigungen für das Mieterhöhungsverfahren haben. Im Übrigen bleibt es bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können. Diese Erhöhungsgrenze gilt auch für die energetische Modernisierung. Der erste Entwurf hatte den Begriff der energetischen Sanierung noch wesentlich weiter gefasst und auch Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, zur effizienteren Nutzung von Energie oder zum sonstigen Klimaschutz zur energetischen Modernisierung gezählt. Bei solchen Maßnahmen soll der Minderungsausschluss nach dem neuen Entwurf nicht greifen. Mit § 556c BGB schafft der Entwurf einen Anspruch zur Umlage von Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter. Voraussetzung ist zum einen eine Effizienzsteigerung bei der Umstellung von der Versorgung in Eigenregie auf die gewerbliche Wärmelieferung, zum anderen die Kostenneutralität der Umstellung für den Mieter aufgrund einer vergleichenden Kostenbetrachtung. Die Regelung gilt für sämtliche Umstellungen in laufenden Mietverhältnissen. Technische Einzelheiten werden in einer neu zu schaffenden Verordnung geregelt, die als Entwurf ebenfalls mitgeteilt wird. Sie enthält auch Bestimmungen zum Wärmeliefervertrag zwischen Wärmelieferant (Contractor) und Vermieter. Durch eine Hinterlegungsanordnung (§ 302a der Zivilprozessordnung – ZPO) soll der Vermieter davor geschützt werden, dass er durch ein lange andauerndes Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, wenn der Mieter später nicht mehr in der Lage ist, die monatlich fällig gewordenen Entgelte zu zahlen. Die Gefahr des Forderungsausfalls durch ein lange andauerndes Gerichtsverfahren besteht für jeden Gläubiger wiederkehrender Leistungen, weshalb die Hinterlegungsanordnung nicht auf Mietverträge beschränkt ist. Des Weiteren wird das Räumungsverfahren effizienter und kostengünstiger gestaltet: Die in der Praxis entwickelte so genannte Berliner Räumung wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Der Vermieter hat künftig die Möglichkeit einer Räumung, die auf die bloße Besitzverschaffung beschränkt ist, als gleichberechtigte Alternative zur so genannten klassischen Räumung (§ 885a ZPO). Dies erspart dem Vermieter insbesondere den Kostenvorschuss für die hohen Transport- und Lagerkosten des Räumungsguts. Scheitert die Räumungsvollstreckung an einer dritten, dem Vermieter bis dahin unbekannten Person, die an der Wohnung ein Besitzrecht geltend macht, gegen die sich der Vollstreckungstitel aber nicht richtet, kann ein weiterer Titel gegen diese dritte Person künftig schnell im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes nach § 940a ZPO erlangt werden. Ist eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs rechtshängig und befolgt der Mieter eine in diesem Prozess erlassene Hinterlegungsanordnung nicht, kann der Vermieter die Wohnung des Mieters im Wege des einstweiligen Rechtschutzes zwangsweise räumen. Schließlich wird mit § 569 Absatz 2a BGB ein neuer Kündigungsgrund geschaffen, wonach auch bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution – wie bei Verzug mit der Mietzahlung – die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden kann. Die Reform unterbindet des Weiteren die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem „Münchener Modell“, nach dem ein ordentliches Kündigungsrecht bislang auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter gestützt werden kann. |
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