Für eine Mieterhöhung kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters verlangen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

1. Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen sein. Ein Ausschluss kann sich auch aus den Umständen ergeben (§ 557 Abs. 3 BGB), zum Beispiel aus der Vereinbarung eines Zeitmietvertrages mit festem Mietzins und
   
2. Die bisherige Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB).

Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskosten- und Kapitalkostenerhöhungen sind hierbei ohne Bedeutung.

Wie hoch darf die Mieterhöhung höchstens sein?

Die vom Vermieter verlangte neue Miete darf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.

BEISPIEL:
Ein Mieter zahlt für seine Wohnung 7.00 Euro pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen dieser Art liegt bei 7,50 Euro. Die Miete darf dann höchstens um 0,50 Euro pro qm erhöht werden. Sonst würde die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten.

Was bedeutet die Kappungsgrenze?

Die sog. Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete allzu rasch erhöht wird. Die Kappungsgrenze wurde mit der Mietrechtsreform von bisher 30 % auf 20 % abgesenkt. Berechnungsbasis für die Kappungsgrenze ist jeweils die Miete, die 3 Jahre vor der verlangten Mieterhöhung gezahlt wurde.
Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete nur um maximal 20 % erhöhen. Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze jedoch unberücksichtigt (§ 558 Abs. 3 BGB). Sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen allerdings die niedrigere der beiden Grenzen entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht hat, ist in jedem Fall Schluss. Mehr braucht der Mieter nicht zu bezahlen.

BEISPIEL:
Ein Mieter zahlt seit mehreren Jahren 7.00 Euro Miete pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,50 Euro. Hier darf der Vermieter dank der Kappungsgrenze höchstens 20 % von 7,00 Euro, also höchstens 1,40 Euro statt wie früher 2,10 Euro Mieterhöhung pro qm verlangen, obwohl damit die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wird.

Welche Wirkung hat die Kappungsgrenze?

Hat der Vermieter die Kappungsgrenze von 20 % ausgeschöpft, dann muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten, außer wenn er die Erhöhung mit einer Modernisierung oder mit gestiegenen Betriebskosten begründet. Schöpft er die Kappungsgrenze zunächst nur teilweise aus, darf er innerhalb der folgenden drei Jahre nur noch den Unterschiedsbetrag zu der 20%igen Kappungsgrenze geltend machen.

BEISPIEL:
Der Mieter hat seit mehr als drei Jahren 10,00 Euro pro qm bis April 2002 ggezahlt. Zum 1. Mai 2002 ist die Miete um 1,00 Euro auf 11,00 Euro erhöht worden. Der Vermieter darf nunmehr die Miete in den drei Jahren bis April 2005 nur noch um 1,00 Euro erhöhen, denn von der durch die Kappungsgrenze zugelassenen Erhöhung um 2,00 Euro (20 %) hat er ja bereits 1,00 Euro "verbraucht".

Gilt die Kappungsgrenze auch bei ehemaligen Sozialwohnungen?

Grundsätzlich gilt die Kappungsgrenze auch dann, wenn bei einer ehemaligen Sozialwohnung eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall der Preisbindung verlangt wird. War jedoch der Mieter einer solchen Wohnung bis zum Wegfall der Preisbindung zur Zahlung einer sog. Fehlbelegungsabgabe verpflichtet, so ist der Vermieter, wenn er nach dem Wegfall der Preisbindung die Miete erhöhen will, nicht durch die Kappungsgrenze gebunden. Er kann dann die Miete bis zu der Höhe der Fehlbelegungsabgabe anheben, die der Mieter
zuletzt zu zahlen hatte (§ 558 Abs. 4 BGB).

BEISPIEL:
Der Mieter einer ehemaligen Sozialwohnung, bei der die Preisbindung ausgelaufen ist, hat bisher 3,00 Euro Mietzins, wegen seines höheren Einkommens aber zusätzlich eine Fehlbelegungsabgabe von 3,00 Euro je qm Wohnfläche gezahlt. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,00 Euro. Der Vermieter darf dann, ohne an die Kappungsgrenze gebunden zu sein, den Mietzins nach dem Wegfall der Preisbindung bis zu der Höhe anheben, die der Mieter bisher einschließlich der Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat, also 6,00 Euro je qm.

Siehe auch "Mehr Flexibilität bei Mieterhöhungen"