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Wann endet ein Mietverhältnis? |
I. Die Grundregeln
Das Ende des Mietverhältnisses richtet sich nach der Vertragsart:
- Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag ) endet mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit.
- Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag ) endet durch eine wirksame Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist.
- Ein Mietvertrag kann zudem jederzeit beendet werden, wenn beide Mietparteien damit einverstanden sind (Mietaufhebungsvertrag). Allerdings dürfen durch die Aufhebung die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften nicht umgangen werden.
- Der Tod des Vermieters beendet das Mietverhältnis nicht. Es wird mit seinen Erben fortgesetzt.
- Führt der Mieter mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz einen gemeinsamen Haushalt, so tritt mit dem Tode des Mieters der Ehegatte oder Lebenspartner in das Mietverhältnis ein (sog. Eintrittsrecht). Will er nicht eintreten, muss er dem Vermieter binnen 1 Monats erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will (§ 563 Abs. 1 und 3 BGB).
- Entsprechendes gilt für die zum Haushalt des Mieters gehörenden Familienmitglieder und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben. Damit erhalten durch die Mietrechtsreform auch hetero- und homosexuelle Lebensgemeinschaften "ohne Trauschein" ein eigenes Eintrittsrecht, ebenso wie die Gemeinschaft zweier alter Menschen, die z.B. durch gegenseitige Vollmachten dokumentiert haben, dass sie dauerhaft füreinander Verantwortung tragen wollen. Bloße Haushalts- oder Wohngemeinschaften gehören allerdings nicht dazu (§ 563 Abs. 2 BGB).
- Haben eintrittsberechtigte Personen gemeinsam gemietet, wird das Mietverhältnis beim Tode eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB).
- Tritt kein Eintrittberechtigter in das Wohnraummietverhältnis ein, so wird es mit den Erben des Mieters fortgeführt (§ 564 BGB). Vermieter wie Erben des Mieters können mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben und wissen, dass niemand in den Mietvertrag eintritt oder ihn fortsetzt (§ 564 BGB). Nach der Mietrechtsreform braucht der Vermieter für die Kündigung des Erben keinen Kündigungsgrund (berechtigtes Interesse) mehr, da der nicht in der Wohnung lebende Erbe nicht schutzbedürftig ist.
- Auch bei Veräußerung einer vermieten Wohnung bleibt das Mietverhältnis bestehen. Denn: "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Erwerber tritt an Stelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag braucht nicht abgeschlossen zu werden.
II. Die Kündigung Die ordentliche Kündigung ist das rechtliche Mittel zur "normalen" Vertragsbeendigung unter Einhaltung der allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen. Die außerordentliche Kündigung ist dagegen nur in den gesetzlich festgeschriebenen besonderen Fällen zulässig. Hier unterscheidet man zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und der außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist in besonderen Fällen (z.B. wenn nach Tod des Ehegatten der andere Ehepartner, der Mitmieter ist, den Mietvertrag nicht fortführen möchte).
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