Nach § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Nach der gesetzlichen Regelung ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Darunter ist nicht der Vertragsschluss, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll. So kann z.B. der Mietvertrag am 10.05. unterschrieben werden, das Mietverhältnis beginnt jedoch erst am 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig (LG Mannheim, ZMR 1990, 18). Die beiden folgenden Raten werden zu Beginn des zweiten und dritten Monats fällig. Auch diese Regelung ist zwingend.

Das Recht des Mieters auf Ratenzahlung ist unabdingbar. Es ist allerdings nicht erforderlich, dass sich die Ratenzahlung aus dem Vertrag ergibt.

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Recht zur Ratenzahlung darf weder ausdrücklich noch schlüssig ausgeschlossen werden.

Oft kommt es vor, dass der Vermieter die Wirksamkeit des Vertrages von der Zahlung der Kaution abhängig macht, ist das rechtens?

Sogenannte Umgehungsgeschäfte, etwas die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung der Kautionszahlung zustande kommen soll oder wonach die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Kaution abhängig ist, sind unwirksam. Die Wirksamkeit des Mietvertrages bleibt hiervon unberührt. Auch die Kautionsvereinbarung bleibt in der gesetzlich zulässigen Form erhalten (BGH, Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 344/02). Verhält sich der Vermieter entsprechend der unwirksamen Vereinbarung - übergibt er z.B. die Wohnungsschlüssel nicht - so kann der Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen und Ersatz des Kündigungsfolgeschadens geltend machen. Will er trotz aller Streitigkeiten über die Kautionszahlung einziehen, bleibt ihm nur die Klage wegen Leistungsverzug.

Kleine aber feine Unterschiede: Die Zahlung der ersten Mietrate kann als Bedingung für den Vertragsabschluss oder die Übergabe der Schlüssel vereinbart werden. Ebenso steht es dem Vermieter frei, einen Mietvertrag erst dann abzuschliessen, wenn ihm die Kaution ausgehändigt worden ist.

Übrigens, weigert sich der Mieter trotz Aufforderung und Fristsetzung die Kaution zu zahlen, kann auch der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, mit dem Mieter ein Mietverhältnis zu beginnen oder fortzusetzen (OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 438). 

Was ist, wenn der Vermieter die Anforderung der Kaution vergessen hat. Kann er die Kaution auch noch später einfordern?

Ja, der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Kaution kann auch noch später geltend gemacht werden (LG Karlsruhe, WuM 1992, 367). Es kann nur im Ausnahmefall eine Verwirkung eintreten und wenn der Mieter aufgrund der Länge der verstrichenen Zeit davon ausgehen konnte, dass der Vermieter die Zahlung der Kaution nicht mehr verlangt (AG Celle, AG Regensburg für Zahlungsverlangen nach 7 Jahren).

Laut Mietvertrag sollte ich die Kaution in einer Summe zahlen, das habe ich auch getan. Eine Ratenzahlung wurde nicht erwähnt. Kann ich nun die gesamte Kaution zurückfordern, da diese Klausel ja unwirksam ist?

Nein, entschied der Bundesgerichtshof. Im Hinblick auf den Schutzzweck des § 550 b a.F. BGB (bezieht sich nach der Mietrechtsreform auf §551 Abs. 2 BGB) wäre es verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit gegen das Gesetz verstößt. Der Mieter kann die Kaution nicht zurückfordern (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).