| Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen? |
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Auch hier hat der Gesetzgeber eine verbindliche Regelung getroffen. Nach § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Ein Kautionskonto muss als "offenes Treuhandkonto" geführt werden, um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken auszuschließen. Eine besondere Anlageform schreibt der Gesetzgeber nicht vor. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen, die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Der Mieter hat aber keinen Anspruch auf eine anderweitige und damit vielleicht höherverzinsliche Anlage.
Der Vermieter kann Kautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort beläßt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll. Weiter hat der Mieter einen Anspruch auf einen Nachweis der gesetzeskonformen Anlage. Kommt der Vermieter diesem Anspruch nicht nach, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen (LG Mannheim, WuM 1990, 293, AG Mühlheim, WuM 1990, 426). Was passiert mit den Zinsen? Die Zinsen stehen dem Mieter in voller Höhe zu, dies gilt auch dann, wenn nur zwischen Bank und Vermieter ein höherer Zinsatz vereinbart wurde. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen. Solange das Mietverhältnis dauert, dienen die Zinsen dem Vermieter als Sicherheit. Die Verzinsungspficht besteht, bis das Kautionskonto aufgelöst wird.
Wie schon erwähnt können die Vertragspartner auch eine andere Anlageform vereinbaren (z.B. Aktienfonds). Hier kann der Vermieter keine Aufstockung der Sicherheit verlangen, sollte der Fonds im Wert sinken. Ebenso kann der Mieter in einem solchen Fall keinen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter begründen, weil er die Fondsanteile nicht verkauft hat. |
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