| Auch alte Teil- oder Inklusivmietverträge können umgestellt werden |
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Die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, ist auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.
In einem Mietvertrag aus dem Jahr 1979 war ursprünglich eine monatliche Kaltmiete vereinbart, Nebenkosten waren bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt. In 2006 teilten die Vermieter dem Mieter mit, dass sie beabsichtigten, ab dem Jahr 2007 den Wasserverbrauch über einen noch einzubauenden Kaltwasserzähler zu erfassen und verbrauchsabhängig abzurechnen. Außerdem erklärten sie, für die Kosten der Wasserversorgung ab 2007 einen Vorschussbetrag zu erheben und die Miete um diesen Betrag zu kürzen. Da der Mieter den Einbau des Wasserzählers verweigerte, klagten die Vermieter erfolgreich auf Duldung und konnten im Jahr 2008 zwei Kaltwasserzähler in der Wohnung des Vermieters einbauen. Die erste verbrauchsabhängige Wasserabrechnung ging dem Mieter im Jahr 2009 zu und wies einen Nachzahlungsbetrag aus. Der Mieter verweigerte die Zahlung und so musste der Bundesgerichtshof entscheiden. Die Vermieter sind berechtigt, einseitig die Mietstruktur zu ändern und die Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig auf den Mieter umzulegen (§ 556a Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz 2 BGB). Dem Vermieter wird durch § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB die gesetzliche Befugnis eingeräumt wird, unter bestimmten Voraussetzungen einseitig die Mietstruktur zu ändern und - wie hier - von einer Bruttokaltmiete zu einer Nettokaltmiete mit verbrauchsabhängiger Abrechnung der gesondert erfassten Kaltwasserkosten überzugehen. Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Von dieser Befugnis haben die Vermieter Gebrauch gemacht. Seit dem - gerichtlich durchgesetzten - Einbau der Kaltwasserzähler sind die Kaltwasserkosten daher gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB verbrauchsabhängig auf den Beklagten umzulegen. Die Regelung in § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB ermöglicht dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung oder eine, die der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. LG Augsburg, WuM 2004, 148; LG Itzehoe, ZMR 2011, 214, 217; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556a BGB Rn. 129; Eisenschmid in Eisenschmid/Wall, Betriebskos-tenkommentar, 3. Aufl., Rn. 2322 und 2332; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 556a Rn. 9; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556a Rn. 7; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 556a Rn. 37), besteht damit gemäß § 556a Abs. 2 BGB ein Recht des Vermieters auf Änderung der mietvertraglich vereinbarten Mietstruktur für diejenigen Betriebskosten, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden, auch wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Dieses Verständnis der Regelung in § 556a Abs. 2 BGB entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der mit dieser Vorschrift nicht nur den sparsamen und kostenbewussten Umgang mit Energie fördern, sondern auch mehr Kostengerechtigkeit schaffen will. Dies kann je nach Höhe der bisherigen Miete und der Verbrauchskosten eine Kostenerhöhung zulasten des Mieters mit sich bringen, jedoch ist bei niedrigerem Verbrauch auch eine Kostenminderung denkbar. Andererseits soll die Regelung der Vermieterseite bei solchen Alt-Brutto- oder Teilinklusivmietverträgen, die durch steigende Betriebskosten nicht mehr wirtschaftlich sind, mehr Kostengerechtigkeit bringen (BT-Drucks. 14/4553, S. 51; Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 3). Die einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters gilt auch dann, wenn die Parteien bislang - wie hier - keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart haben. Altmietverträge sind hiervon nicht ausgenommen (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11). Merke:
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