Vermieter müssen auf die Ausschlußfristen achten!

Nach Einführung des neuen Mietrechts und der damit verbundenen Einführung der Abrechnungs- und Ausschlussfristen des § 556 BGB gab es zahlreiche Urteile des BGH wegen zu spät erstellter Abrechnungen oder korrigierter Abrechnungen.  In allen Fällen forderten Vermieter eine Nachzahlung und in allen Fällen entschied der BGH gegen die Vermieter!

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass ein Vermieter der die zwölfmonatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 versäumt hat, keine Nachforderungen mehr stellen kann.

BGH Az. VIII ZR 94/05: Die Abrechnungen der Jahre 2001 und 2002 trudeln in 2004 ein

Mit Schreiben vom 26. Januar 2004 teilte der Vermieter dem schon lange ausgezogenen Mieter die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 mit. Die sich daraus ergebende Nachforderung in Höhe von 185,89 € beglich der Mieter anstandslos. Nach einem Blick ins BGB forderte der ehemalige Mieter seinen Vermieter jedoch auf, die Nachzahlung wieder zurück zu erstatten. Sie sei wegen Versäumung der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen gewesen, was er bei der Zahlung nicht gewusst habe.

Die Klage wurde zugunsten des ehemaligen Mieters entschieden. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, der auf den hier in Rede stehenden Abrechnungszeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 Anwendung findet, ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Danach hat der Beklagte dem Kläger die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 mit Schreiben vom 26. Januar 2004 nicht fristgemäß mitgeteilt. Da nicht ersichtlich ist, dass der Beklagte die Versäumung der Frist nicht zu vertreten hat ist die Geltendmachung der Nachforderung ausgeschlossen. Die Zahlung des ehemaligen Mieters wurde auf eine nicht bestehende Schuld und damit ohne Rechtsgrund geleistet. Bei nicht fristgerechter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten.

Weiter führte der BGH aus, Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (BGH Az.: VIII ZR 94/05).


BGH Az. VIII ZR 115/04: In einem zweiten vom BGH entschiedenen Fall aus dem Jahr 2004 ging es zum einen um die Frage, ob ein falsch gewählter Umlageschlüssel zu den formalen oder materiellen Fehlern der Betriebskostenabrechnung zählt und ob der Vermieter durch eine zu spät durchgeführte Korrektur seinen Anspruch auf Erstattung des Nachzahlungsbetrages verliert

In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 € gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 694,14 € endete. Diesen Betrag machte der Vermieter mit seiner Klage geltend.

Aber handelte es sich bei Verwendung eines falschen Umlageschlüssels überhaupt um einen materiellen Fehler oder nicht vielmehr um einen formellen Fehler? Nein, sagte dazu der Bundesgerichtshof. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zu einer solchen Abrechnung gehört die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen. Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung gerecht, es wurde ein nachvollziehbarer Verteilschlüssel angegeben, nur leider der Falsche. Somit liegt ein inhaltlicher Fehler vor.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist allerdings nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Dies war jedoch nicht der Fall. Im Januar 2003 war deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Der Mieter muss die Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrages von 658,01 € zahlen, zur Zahlung des neu ausgerechneten Betrages ist er nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht verpflichtet (BGH Az.: VIII ZR 115/04).

BGH Az. VIII ZR 190/06: Aus einem Guthaben wird eine Nachzahlung, leider zu spät korrigiert

Im Dezember 2004 erstellte die Vermieterin die Abrechnung für das Jahr 2003, es ergab sich ein Guthaben über 208,73 Euro für die Mieter. Im Februar 2005 schaute die Vermieterin noch einmal über die Abrechnung und musste einige Posten korrigieren, die Mieter sollten nun noch 115,06 Euro an die Vermieterin überweisen, das zuvor errechnete Guthaben wurde nicht ausgezahlt. Der Mieter zahlte nicht, die Vermieterin zog vor Gericht.
Auch hier verwies der BGB wieder auf die Abrechnungs- und Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3. Die Abrechnungsfrist und die Ausschlussfrist von Nachforderungen nach Fristablauf dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und soll Streit vermeiden. Selbst wenn aus einem Guthaben ein Nachzahlungsbetrag wird, so ist der Mieter nach Fristablauf an die Abrechnung gebunden und sogar verpflichtet, dieses Guthaben an den Mieter auszuzahlen. Leistet der Vermieter einer auf der Nebenkostenabrechnung basierenden Zahlungsaufforderung des Mieters nicht Folge, kann dieser aufgrund des Guthabens sogar gegen die monatliche Mietforderung aufrechnen.