Wer muss was beweisen?

Oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: Die nie angekommene Betriebskostenabrechnung! In den vergangenen Jahren gab es hierzu die unterschiedlichsten Gerichtsurteile, wie die folgenden Beispiele zeigen:

Der Vermieter hatte die Betriebskostenabrechnung per einfacher Post verschickt und bot sogar einen Zeugen auf, der bestätigte, dass der Vermieter die Post eigenhändig zur Post gegeben hatte, doch es half nichts. Zu spät abgerechnet, belehrte das AG Münster. Die Richter waren der Ansicht, dass der Vermieter selbst Schuld war am Versäumnis der Frist. Er hätte dem Mieter rechtszeitig vor Ablauf der Frist noch eine Mahnung unter Beilegung einer Abrechnungskopie zusenden müssen (AG Münster, 49c 2648/06).

Der Vermieter hatte die Betriebskostenabrechnung per einfacher Post verschickt und bot sogar einen Zeugen auf, der bestätigte, dass der Vermieter die Post eigenhändig zur Post gegeben hatte, doch es half nichts. Zu spät abgerechnet, belehrte das AG Münster. Die Richter waren der Ansicht, dass der Vermieter selbst Schuld war am Versäumnis der Frist. Er hätte dem Mieter rechtszeitig vor Ablauf der Frist noch eine Mahnung unter Beilegung einer Abrechnungskopie zusenden müssen (AG Münster, 49c 2648/06).

Das AG Leipzig sah das weniger streng. Es entschied, dass der Vermieter alles Notwendige getan hat, damit die Abrechnung fristgerecht dem Mieter zugehen kann. Hierzu ist weder ein Bote noch ein Einschreiben notwendig. Dass das Schreiben angeblich auf dem Postweg verloren gegangen ist, ist nicht Schuld des Vermieters. Hier ist der Mieter am Zug, er muss die ausstehenden Betriebskosten nachzahlen (AG Leipzig 163 c 4723/05).

Auch das AG Bonn ist der Meinung, dass es ausreicht, wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig verschickt. Kommt der Brief nicht beim Mieter an, hat der Vermieter die Verspätung  nicht verschuldet, so dass er dennoch auf Nachzahlung pochen kann. Sobald er vom Nichtzugang erfährt, hat er die Abrechnung noch einmal zu verschicken (AG Bonn 10 c 388/08).

Nun hat der Bundesgerichtshof im Januar 2009 eindeutig Stellung bezogen. 

Er entschied, dass auch bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt, sondern die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein muss. Ferner bestätigte der Bundesgerichtshof, dass nach der bei zur Post gegebenen Briefen kein Anscheinsbeweis** für den Zugang der Sendung besteht.

Der Fall: Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Kläger die Auszahlung eines Guthabens von 355,26 €. Die Vermieterin machte ihrerseits eine Nachforderung in Höhe von 625,71 € aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages von 270,45 € Widerklage erhoben. Die Mieter machten geltend, dass die Beklagte die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt hat, weil die Kläger die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten hätten. Die Beklagte hat Beweis dafür angetreten, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei. 

Das Urteil: Der BGH entschied, dass die Nachforderung der Beklagten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist, weil die Beklagte die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt nicht (so ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 51). Die von der Beklagten unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Kläger abgeschickt habe, begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass den Klägern die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08).

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (…)

** Anscheinsbeweis

Der Anscheinsbeweis (auch: Beweis des ersten Anscheins, lateinisch Prima-facie-Beweis) ist gesetzlich nicht geregelt. Bei einem Anscheinsbeweis geht man von typischen Geschehensabläufen aus. Steht ein Sachverhalt fest, der nach aller Lebenserfahrung auf einen bestimmten Geschehensablauf hinweist, kann dieser Ablauf als bewiesen angesehen werden.