Muss der Mieter hohe Nachforderungen bezahlen?

Was passiert eigentlich, wenn die Betriebskostenvorauszahlung bei Vertragsabschluss viel zu niedrig angesetzt wurde und der Mieter Jahr für Jahr hohe Nachzahlungen leisten muss. Kann er die Zahlungen verweigern? Hierzu bezog der Bundesgerichtshof 2004 Stellung.

Der Fall: Ein Mieter zahlte für seine 100m² große Wohnung 100 Euro an Heiz- und Betriebskosten. Ein viel zu niedriger Betrag, wie sich schnell nach den ersten Abrechnungen zeigte. Der Mieter musste jedes Jahr ca. 1500 Euro nachzahlen. Verständlicherweise war der Mieter hierüber entsetzt und verweigerte die Nachzahlungen. Der Vermieter lies sich das nicht bieten, die Klage ging bis zum Bundesgerichtshof, der dem Vermieter letztendlich Recht gab.

Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen Vermieter vom Mieter nur angemessene Vorauszahlungen verlangen. Das bedeutet laut Bundesgerichtshof, der Vermieter darf ruhig zu niedrige, aber nicht zu hohe Vorauszahlungen verlangen. Setzt der Vermieter die Kosten zu niedrig an, schädigt er sich nur selbst. Vorauszahlung befanden die Richter, heisst nur, dass der Vermieter dem Mieter das, was er vorausgezahlt hat, bei der Betriebskostenabrechnung am Jahresende gutschreiben muss. Es bedeutet nicht, dass die gezahlte Summe den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag annähernd erreichen muss. Hierauf darf kein Mieter vertrauen (BGH 11.02.2004, VII ZR 195/03).

Letztendlich ist eine annähernd kostendeckende Berechnung der Vorauszahlungen auch oft nicht möglich. Es lässt sich nicht voraus sagen, wieviel Strom, Wasser oder Gas der Mieter verbrauchen wird und wie hoch deshalb die Vorauszahlungen angesetzt werden müssen. Allerdings ist die Entscheidung des BGH auch kein Freibrief für Vermieter. Die Kalkulation der Vorauszahlungen darf keine groben Schnitzer enthalten. Vermieter sollten mit Zusicherungen oder Lockangeboten bei Vertragsabschluss zurückhaltend sein.  Sichert ein Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss eine bestimmte Vorauszahlungshöhe zu, kann es sich um eine schadenersatzpflichtige Pflichtverletzung handeln, wenn die Zusage sich als falsch erweist.

Tipps für Vermieter:

• Setzen Sie einen konkreten Vorauszahlungsbetrag an und weisen Sie Ihren Mieter daraufhin, dass es zu Nachzahlungen kommen kann. 
• Arbeiten Sie nicht mit bewusst niedrig angesetzten Vorauszahlungen, Richter können darin eine Pflichtverletzung sehen
• Nennt der Mieter seine Schmerzgrenze bei den Betriebskosten, vermeiden Sie ebenfalls Zusicherungen oder Lockangebote. Auch hier kann eine Pflichtverletzung gesehen werden.
• Zeigen Sie Ihren Interessenten die letzten zwei oder drei Betriebskostenabrechnungen.

Tipps für Mieter:

• Lassen Sie sich vom Vermieter die letzten Betriebskostenabrechnung zeigen, welche Kosten werden verbrauchsabhängig und welche Kosten werden nach Verteilungsschlüsseln wie z.B. Quadratmeter oder Personentagen abgerechnet.
• Fragen Sie, wenn möglich, Ihre Vormieter nach eventuellen Nachzahlungen
• Nennen Sie Ihre Schmerzgrenze und lassen Sich sich vom Vermieter zusichern, dass die Betriebskosten reel kalkuliert wurden.