| Soll und Ist verwechsel, ist die Abrechnung gültig |
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Soll- und Istvorauszahlungen verwechselt: Ist die Nebenkostenabrechnung gültig? Im Abrechnungsschreiben zur Betriebskostenabrechnung zog eine Vermieterin statt der Ist-Vorauszahlungen die Soll-Vorauszahlungen ab und bat um Überweisung des Nachzahlungssaldos. Der Mieter witterte jedoch eine und verweigerte - obwohl Soll- und Ist-Vorauszahlungen in diesem Fall identisch waren - die Nachzahlung des Saldos mit der Begründung, dass die Abrechnung insgesamt ungültig sei. Dieser Argumentation konnte sich der BGG nicht anschließen. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus. Diesen Anforderungen genügte die Abrechnung der Vermieterin.Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442, unter III 2). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22). Insoweit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt. Der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf den abzustellen ist, kann beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Dies hier der Fall (BGH, VIII ZA 2/08). |
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