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Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Was sind „sonstige Betriebskosten“, wann darf der Vermieter sie überhaupt in Ansatz bringen? Zumindest zu der Frage „Wann darf der Vermieter sonstige Betriebskosten abrechnen“, hat der Bundesgerichtshof in seinem Dachrinnenurteil vom 7. April 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) Stellung bezogen. Hier bekräftigte der BGH nochmals den Grundsatz, dass sonstige Betriebskosten ausdrücklich im Mietvertrag im Einzelnen benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind. Allein die mietvertragliche Bezeichnung "sonstige Betriebskosten" reicht deshalb wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Betriebskostenvereinbarung nicht aus. Möchte der Vermieter sonstige Betriebskosten abrechnen, muss im Mietvertrag genau aufgeführt sein, welche sonstigen Betriebskosten im Einzelnen vom Mieter getragen werden sollen. Hier sollte auf die eindeutige Formulierung geachtet werden, Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters. Beispiele: Befinden sich im Mietshaus Feuerlöscher oder eine Gemeinschaftssauna, dann empfiehlt sich für den Mietvertrag folgende zusätzliche Formulierung: "Zu den sonstigen Betriebskosten zählen die Betriebs- und Wartungskosten für die Gemeinschaftssauna und sämtliche Feuerlöscher im Haus." Und noch etwas. In einer Parallelentscheidung ebenfalls vom 7. April hat der BGH darauf hingewiesen, dass eine künftige Umlegung sonstiger Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03). Fazit: Sonstige Betriebskosten müssen die Kriterien des § 1 Betriebskostenverordnung erfüllen. Umlegbar sind diese Kosten nur, wenn sie konkret mietvertraglich vereinbart wurden oder die Mieter die Umlage jahrelang vorbehaltlos akzeptiert haben. § 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. § 2 Betriebskosten Abs. 17. sonstige Betriebskosten, |
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