Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, so greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach dem Flächenmaßstab auf die Mieter verteilt. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Mietvertraglich kann der Vermieter jedoch abweichende Regelungen treffen, es steht ihm frei die Verteilung der Betriebskosten auch nach anderen Kriterien durchzuführen. Er ist auch nicht verpflichtet, einen gewählten Verteilungsschlüssel auf alle Betriebskosten anzuwenden. Er kann, je nach den Verhältnissen im Einzelfall, einen einheitlichen Maßstab für ALLE Betriebskosten zugrunde legen oder innerhalb der Kostenarten differenzieren. Entscheidend ist, dass die Auswahl des Verteilungsschlüssels aus sachbezogenen Gründen erfolgt und zu einem gerechten Ergebnis für alle Mieter führt.

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

Als Verteilungsschlüssel kommen in Betracht:

• Die Anzahl der Wohnungen
• Das Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen oder des umbauten Raumes
• Die Zahl der Nutzer
• Der Verbrauch
• Die unterschiedliche Nutzung
• Das Verhältnis der Mieten