| Mieterschutz bei Umwandlung in eine Eigentumswohnung |
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Umwandlung bedeutet: Aus Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus werden Eigentumswohnungen. Von einem möglichen Verkauf an einen Dritten bleibt der Bestand des Mietvertrages unberührt (Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB). Der Käufer kann auch nicht etwa die Miete neu festsetzen. 1. VORKAUFSRECHT DES MIETERSWas kann der Mieter tun?Wird eine nach Überlassung an den Mieter umgewandelte Wohnung verkauft, so steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, es sei denn der Vermieter verkauft an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts. Neu ist nach der Mietrechtsreform, dass der Mieter die Ausübung seines Verkaufsrechts schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären muss (§ 577 BGB). 2. KÜNDIGUNGSSPERREKann der neue Eigentümer dem Mieter gleich kündigen?Ein neuer Eigentümer kann erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) eine Eigenbedarfskündigung aussprechen oder aufgrund Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich auf bis zu 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden verlängern, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt. Voraussetzung dafür ist, dass in dem betroffenen Gebiet die “ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Je nachdem wie angespannt die Wohnungsmarktsituation vor Ort tatsächlich ist, können die Länder die Kündigungssperrfrist nach der Mietrechtsreform – das ist neu – von 3 auf 4, 5, 6, 7, 8, 9 oder auch 10 Jahre verlängern (bisher konnte nur entweder auf 5 oder 10 Jahre verlängert werden). Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist hat der Vermieter wenn er kündigen will und vorausgesetzt, es liegt noch ein Kündigungsgrund vor, außerdem die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten, die bis zu 9 Monaten betragen können. Schließlich steht dem Mieter auch das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel des § 574 BGB zu. WICHTIG: Wenn die Mietwohnungen in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, sollte sich der Mieter unbedingt erkundigen, ob das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung eine Kündigungssperrfrist vorgesehen hat. Dann kann der neue Eigentümer erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kündigen und muss zusätzlich die normalen Kündigungsfristen einhalten. 3. KÜNDIGUNGSSPERRE BEI SOZIALWOHNUNGEN Bei Sozialwohnungen gilt eine besondere Kündigungssperre. Der Käufer der umgewandelten Sozialwohnung darf so lange wegen Eigenbedarf nicht kündigen, wie die gekaufte Eigentumswohnung den Bindungen für Sozialwohnungen unterliegt. Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Gelder kann die Bindung fortbestehen. |
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