Fahrstuhl- oder Aufzugskosten - Paragraph 2 Nr. 7 BetrKV
Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung der Anlage
Einleuchtend gehören die Stromkosten zum Betrieb des Aufzugs sowie der Beleuchtung der Kabinen zu den umlagefähigen Kosten.
Für
Personenaufzüge gelten die Vorschriften der
Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Nach § 12 der Verordnung
muss gewährleistet sein, „dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in
angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht
durchgeführt werden“. Dieses Ziel ist nur durch eine ständige
Notrufbereitschaft zu erreichen. Die hierfür entstehenden Kosten sind
umlagefähig und zwar einschließlich der Wartungs- und Betriebskosten der
Notrufanlage. NICHT jedoch die Kosten aus deren Miete oder Leasing.
Pflege und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
Hier
greift § 15 Abs. 13 der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV).
Aufzugsanlagen unterliegen „wiederkehrenden Prüfungen“ und zwar nach §
15 Abs. 13 Satz 1 „spätestens alle zwei Jahre“. Zwischen den alle zwei
Jahre wiederkehrenden Prüfungen, muss die Anlage einer Zwischenprüfung
auf den ordnungsgemäßen Betrieb und Zustand unterzogen werden. Die bei
den Prüfungen anfallenden Kosten des Sachverständigen sowie der
erforderlichen Fachkräfte und Prüfgewichte sind umlagefähige Kosten.
Nicht umlagefähig sind die Kosten der sicherheitstechnischen Bewertung
der Anlage nach § 15 Abs. 1 Satz 2 der BetrSichV. Bei dieser Prüfung
werden alle sicherheitsrelevanten Aspekte anhand einer Norm abgearbeitet
und danach der Turnus für die Zwischenprüfungen ermittelt, so dass es
sich um einen einmaligen Aufwand handelt. Ebenso wenig sind die Kosten
einer außergewöhnlichen Prüfung nach § 16 umlagefähig, die nach
Schadensfällen vorzunehmen sind.
Unabhängig von den regelmäßigen
Prüfungen hat der Vermieter die Anlage nach § 12 Abs. 3 BetrSichV „in
ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, zu überwachen, notwendige
Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten unverzüglich vorzunehmen und die
den Umständen nach erforderlichen Sicherheitsmaßnahmen zu treffen“.
Hierzu werden von den Eigentümern in Normalfall Wartungsverträge mit
Fachfirmen abgeschlossen, oft mit dem Kundendienst des Herstellers. Der
einfache Wartungsvertrag ist in der Betriebskostenabrechnung voll
ansetzbar und umfasst die turnusmäßige Überprüfung aller
Sicherheitsteile, der Schaltgeräte, der Kabinenbeleuchtung, der
Anzeigegeräte und des Ölstands im Getriebe sowie den Abschmierdienst. Je
nach Alter und Größe der Anlage können die Wartungskosten erheblich
schwanken. Konkret ansetzbar ist der Arbeitslohn, die Kosten von
Schmier- und Reinigungsmitteln, der Materialverbrauch bei Ölwechseln in
Motoren und Getrieben, Schrauben, Muttern und Splinten sowie die Kosten
für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der
Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden.
Abzugrenzen sind Reparaturkosten sowie die Erneuerung von Verschleißteilen.
Die
beliebten Vollwartungsverträge sollten bei einem Mietobjekt vermieden
werden. Viele dieser Verträge beinhalten je nach Ausgestaltung auch
Instandhaltungsarbeiten in unterschiedlichem Umfang bis hin zu einer
Vollkaskoversicherung, die auch größere Reparaturen mit einschließt.
Erfolgt in der Rechnung keine eindeutige Abgrenzung in Wartungs- und
Instandsetzungsanteil, muss eine Schätzung erfolgen. Die Ergebnisse der
Schätzung können dabei sehr unterschiedlich ausfallen.
Legt
das Wartungsunternehmen die Instandhaltungsbegriffe der DIN 31051
zugrunde, wird der Instandsetzungsanteil mit lediglich 20% veranschlagt,
da hier nur die Reparatur größerer Anlagenteile berücksichtigt wird.
Liegt diese DIN nicht zugrunde und kann der Vermieter keine
nachvollziehbare Grundlage für eine Schätzung nennen, soll der
Reparaturkostenanteil 50% der Wartungskosten betragen (AG München WuM
1978,87; AG Rheinbach WuM 1988, 220; LG Essen WuM 1991, 702) oder
jedenfalls 40% (LG Braunschweig ZMR 2003, 114; LG Aachen DWW 1993, 42).
Andere Gerichte vermuten den Anteil der Instandhaltungskosten zwischen
20% (LG Berlin GE 1987, 89 nach den Angaben der Wartungsfirma) und 37%
(LG Hamburg NZM 2001, 806).
Kann oder will das
Wartungsunternehmen keine klare Trennung in der Rechnungsstellung
vornehmen, sollte der Vermieter lediglich einen einfachen
Wartungsvertrag abschließen, um späteren Ärger mit seinen Mietern zu
vermeiden, denn er ist verpflichtet, eine nachvollziehbare Grundlage für
eine Schätzung darzulegen. Er ist darlegungs- und beweispflichtig für
den Betriebskostenanteil (LG Essen WM 91, 702).
Fehlt es an
einer Schätzungsgrundlage dafür, welcher Anteil der geltend gemachten
Kosten auf die Wartung und welcher auf die Instandsetzung entfällt,
müssen die gesamten Kosten unberücksichtigt bleiben (vgl. LG Hamburg WM
89, 640; AG Rheinbach WM 88, 221). Das bedeutet, dass die
Aufzugskosten so lange nicht fällig sind, wie der Vermieter nicht für
den von ihm vorgenommenen Instandsetzungsabzug eine nachvollziehbare
Erläuterung gibt. Die Abrechnung ist dann insoweit unwirksam (LG Berlin
GE 88, 463; LG Hamburg WM 89, 640; LG Berlin GE 99, 777; LG Berlin GE
02, 931; LG Berlin GE 99, 777). Dies ist für den Vermieter besonders im
Hinblick auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB von
Bedeutung. Gelingt ihm das Nachholen einer Erläuterung bis zum Ablauf
dieser Frist nicht, kann er die Aufzugskosten nicht mehr geltend
machen. Er sollte sich auch nicht darauf verlassen, dass das Gericht
dann die Kosten schätzen wird. Es ist nicht richtig, dass im Falle
mangelnder Nachvollziehbarkeit der Kostenaufschlüsselung das Gericht
einfach einen pauschalen Abzug schätzen darf (vgl. LG Berlin GE 99,
777; a.A. AG Köln ZMR 94, IV).
Strittig ist der Kostenansatz zu
behebender Betriebsstörungen. Waren zur Beseitigung nur
Wartungsarbeiten notwendig, sollen die Kosten umlagefähig sein (Schmid
in: MünchKomm § 2 BetrKV Rdn. 21). Das Landgericht Berlin ist jedoch
der Meinung, es handelt sich um umlagefähige Betriebskosten, wenn der
Monteur den Fahrstuhl mit dem mitgeführten Bordwerkzeug und ggf. unter
Reparatur kleinerer Teile wieder in Betrieb setzen kann. Ist der Ausbau
und die Bearbeitung von Teilen in der Werkstatt notwendig, stellen die
Kosten keine abzugsfähigen Betriebskosten sondern Reparaturkosten dar
(LG Berlin GE 1987, 827).
Schließlich wird vom Landgericht
Berlin ein Jahr später die Meinung vertreten, dass die Kosten zur
Behebung einer Betriebsstörung nicht umlagefähig sind, wenn die
Beseitigung von Störungen über die regelmäßige Wartung hinausgeht (LG
Berlin GE 1988, 465). Es sei denn, findet das Landgericht Duisburg,
Beseitigungsarbeiten beschränken sich auf die Wartung und ersetzten
zugleich die nächst fällige Wartung, wobei jedoch keine übermäßige
Verkürzung der Wartung erfolgen darf (LG Duisburg WuM 2004, 717).
Reinigung der Anlage
Hierher
gehören nur die Kosten der Reinigung von Teilen und Flächen außerhalb
der Kabine, also Außenflächen, Fahrstuhlschacht, Seile, Räder und
dergleichen. Die Reinigungskosten der Fahrstuhlkabinen zählen zu den Kosten der
Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Absatz 7. die
Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören
die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der
Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der
Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der
Anlage;
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Fahrstuhlkosten 