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Gebäudereinigung - Paragraph 2 Nr. 9 BetrKV
In der Betriebskostenabrechnung ansatzfähig sind die Personalkosten inkl. der Beiträge zur Sozialversicherung und Berufsgenossenschaft
(führt ein Hausmeister oder eine Hausmeisterin die Reinigung durch,
sind die Kosten dort zu erfassen). Beauftragt der Eigentümer eine
externe Reinigungsfirma, so sind alternativ die hier anfallenden
Lohnkosten ansetzbar. Das Landgericht Tübingen verhandelte 2004 einen
Fall, in dem der Eigentümer großflächige Reinigungsmatten in den
Hausflur verlegen lies und zur Reinigung einen Servicebetrieb mit der
Mattenreinigung beauftragte. Die Kosten hierfür rechnete er in der
jährlichen Betriebskostenabrechnung ab. Der Einspruch der Mieter hatte
keinen Erfolg. Auch dieser Reinigungsdienst konnte umgelegt werden.
Die Kosten der Reinigungsmittel und der Reinigungsgeräte, sofern
es sich bei den Geräten nicht um die Erst- oder Ersatzanschaffung
handelt. Das Landgericht Tübingen verhandelte 2004 einen Fall, in dem
der Eigentümer großflächige Reinigungsmatten in den Hausflur legen lies
und zur Reinigung einen Servicebetrieb mit der Mattenreinigung
beauftragte. Die Kosten hierfür rechnete er in der jährlichen
Betriebskostenabrechnung ab. Der Einspruch der Mieter hatte keinen
Erfolg. Auch dieser Reinigungsdienst konnte umgelegt werden.
Die Kosten der Fassadenreinigung zählen nicht zu den Pflegemaßnahmen, sondern zu den Instandhaltungskosten. Sie sind somit nicht an den Mieter weiterzuleiten.
Eine uneinheitliche Rechtsprechung liegt im Fall der Graffitientfernung
vor. Galt früher, dass die Entfernung der ungeliebten Schmierereien dem
Bereich der Instandhaltungskosten zuzuordnen sind, so wird hiervon
mittlerweile abgewichen. Durch die Häufigkeit der angebrachten Graffiti
sind die Eigentümer immer öfter gezwungen, die Malereien regelmäßig
entfernen zu lassen. Das Amtsgericht Berlin Mitte hält die Kosten für
solche Sonderreinigungen von Farbschmierereien nun für umlagefähig, wenn
sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind und der Verursacher -
ähnlich wie bei Sperrmüllkosten - nicht feststellbar ist.
Die Kosten für die Reinigung des Hausmeisterbüros sind Verwaltungskosten, eine Umlage auf die Mieter ist nicht möglich.
Werden in der Wohnanlage auch Garagen vermietet und regelmäßig gereinigt, so sind diese Kosten ausschließlich auf die Garagenmieter zu verteilen.
Die Reinigung und Pflege der Außenanlagen gehören zu den Kosten der Gartenpflege und haben unter der Position Gebäudereinigung nichts zu suchen.
Neben der regelmäßigen Reinigung des Gebäudes fallen hin und wieder Sonderreinigungen an, z.B. Baudreck oder Baustaub aufgrund von Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen muss entfernt werden oder der im Keller aufgelaufene Sperrmüll
muss entsorgt werden. Diese Kosten können vom Vermieter nicht an den
Mieter weitergegeben werden, da es sich nicht um laufende Kosten
handelt.
Eine Ausnahme für die Sperrmüllkosten liegt nur
vor, wenn diese laufend anfallen: „Diese Kosten entstehen ohne weiteres
dann laufend, wenn der Vermieter den Mietern z.B. im Keller oder auf dem
Grundstück (Schuppen, Container) eine Möglichkeit zur Verfügung stellt,
wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger
regelmäßig entfernt wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn
sich einzelne Mieter bei Bedarf beim Vermieter melden können; hier sind
nur diejenigen zu belasten, die diesen Service in Anspruch nehmen.
Fraglich ist, wie mit den Kosten der Sonderabfuhren zu verfahren ist,
wenn die Mieter Sperrmüll im Kellerflur oder neben den Müllgefäßen
deponieren. Im Grundsatz liegt ein vertragswidriges Verhalten der Mieter
vor, für dessen Folgen die Verursacher einzustehen haben, bzw. wenn
diese nicht feststellbar sind, der Vermieter aufzukommen hat. Dieses
Ergebnis ist jedoch dann nicht sachgerecht, wenn sich der
vertragswidrige Umgang mit Sperrmüll bei den Mietern eingebürgert hat.
In diesen Fällen kommt der Vermieter häufig nicht daran vorbei, für eine
relativ regelmäßige Abfuhr zu sorgen; er ist jedoch verpflichtet zuvor
durch Rundschreiben o.Ä. die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen. Die
Kosten entstehen somit laufend und sind umlagefähig. Ist die
Sperrmüllabfuhr hingegen notwendig, weil nur einzelne Mieter
gelegentlich Sperrmüll vertragswidrig abstellen, oder geht es nur um
eine geringfügige Menge, gilt der oben genannte Grundsatz. Eine
Haftungsgemeinschaft aller Mieter für das vertragswidrige Verhalten
einzelner besteht nicht.“ (Hans Langenberg, Betriebskostenrecht der
Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Auflage, Seite 31)
§ 2 Absatz 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den
Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller,
Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
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Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit ist zu beachten! Da
staunten die Bewohner eines Kölner Mietshauses nicht schlecht. Für die
Hausmeisterdienste der Firma Q wurden im Jahr 2005 9.000,00 Euro
abgerechnet. Ein paar Jahre vorher wurden die Dienste noch von dieser
Firma für die Hälfte der Kosten durchgeführt. Die Mieter weigerten sich die stattliche Summe zu zahlen man traf sich vor dem Amtsgericht Köln wieder. Die Richter sahen sich das Vertragswerk an und kam zu dem Ergebnis, dass hier ein Verstoß
gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorliegt mit der Folge, dass die
Position aus der Abrechnung herauszunehmen ist.
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In der Regel sind die Kosten für die Entfernung von Graffiti an
Hauswänden nicht vom Vermieter im Wege der Nebenkostenabrechnung auf die
Mieter umlegbar, da es sich nicht um Kosten handelt, die durch die
Nutzung der Wohnung entstehen. So ordnet z.B. das Amtsgericht Köln (Urt.
v. 22. Mai 2000 – 222 C 120/99) die Kosten der Graffiti-Beseitigung den Kosten der Instandhaltung zu.
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Es muss wohl ein Preusse gewesen sein, der in seiner
Betriebskostenabrechnung über Kosten für ein halbes Wiesenhähnchen und
eine Maß Bier auf dem Oktoberfest stolperte. Diesen Gutschein über einen
Gesamtwert von 15,10 Euro hatte die Vermieterin dem Hausmeister der
Anlage geschenkt und in der Abrechnung als anzusetzende Nebenkosten auf
die Mieter umgelegt. Der gute Mann weigerte sich zu zahlen und der
Streit endete vor dem Amtgericht München.
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Laden nicht festzustellende Personen Müll oder Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen ab, stellte sich bisher oft die Frage, ob der Eigentümer die Kosten der Räumung und Entsorgung im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter und Mieterinnen abwälzen kann. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof nun geklärt.
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Tipp: Von A wie Abrechnung bis Z wie zugige Holzfenster - hier finden Sie wichtige Mietrechtsurteile in alphabetischer Reihenfolge! |
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