| Gebäudereinigung |
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Gebäudereinigung - Paragraph 2 Nr. 9 BetrKV In der Betriebskostenabrechnung ansatzfähig sind die Personalkosten inkl. der Beiträge zur Sozialversicherung und Berufsgenossenschaft (führt ein Hausmeister oder eine Hausmeisterin die Reinigung durch, sind die Kosten dort zu erfassen). Beauftragt der Eigentümer eine externe Reinigungsfirma, so sind alternativ die hier anfallenden Lohnkosten ansetzbar. Das Landgericht Tübingen verhandelte 2004 einen Fall, in dem der Eigentümer großflächige Reinigungsmatten in den Hausflur verlegen lies und zur Reinigung einen Servicebetrieb mit der Mattenreinigung beauftragte. Die Kosten hierfür rechnete er in der jährlichen Betriebskostenabrechnung ab. Der Einspruch der Mieter hatte keinen Erfolg. Auch dieser Reinigungsdienst konnte umgelegt werden. Die Kosten der Reinigungsmittel und der Reinigungsgeräte, sofern es sich bei den Geräten nicht um die Erst- oder Ersatzanschaffung handelt. Das Landgericht Tübingen verhandelte 2004 einen Fall, in dem der Eigentümer großflächige Reinigungsmatten in den Hausflur legen lies und zur Reinigung einen Servicebetrieb mit der Mattenreinigung beauftragte. Die Kosten hierfür rechnete er in der jährlichen Betriebskostenabrechnung ab. Der Einspruch der Mieter hatte keinen Erfolg. Auch dieser Reinigungsdienst konnte umgelegt werden. Die Kosten der Fassadenreinigung zählen nicht zu den Pflegemaßnahmen, sondern zu den Instandhaltungskosten. Sie sind somit nicht an den Mieter weiterzuleiten. Eine uneinheitliche Rechtsprechung liegt im Fall der Graffitientfernung vor. Galt früher, dass die Entfernung der ungeliebten Schmierereien dem Bereich der Instandhaltungskosten zuzuordnen sind, so wird hiervon mittlerweile abgewichen. Durch die Häufigkeit der angebrachten Graffiti sind die Eigentümer immer öfter gezwungen, die Malereien regelmäßig entfernen zu lassen. Das Amtsgericht Berlin Mitte hält die Kosten für solche Sonderreinigungen von Farbschmierereien nun für umlagefähig, wenn sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind und der Verursacher - ähnlich wie bei Sperrmüllkosten - nicht feststellbar ist. Die Kosten für die Reinigung des Hausmeisterbüros sind Verwaltungskosten, eine Umlage auf die Mieter ist nicht möglich. Werden in der Wohnanlage auch Garagen vermietet und regelmäßig gereinigt, so sind diese Kosten ausschließlich auf die Garagenmieter zu verteilen. Die Reinigung und Pflege der Außenanlagen gehören zu den Kosten der Gartenpflege und haben unter der Position Gebäudereinigung nichts zu suchen. Neben der regelmäßigen Reinigung des Gebäudes fallen hin und wieder Sonderreinigungen an, z.B. Baudreck oder Baustaub aufgrund von Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen muss entfernt werden oder der im Keller aufgelaufene Sperrmüll muss entsorgt werden. Diese Kosten können vom Vermieter nicht an den Mieter weitergegeben werden, da es sich nicht um laufende Kosten handelt. Eine Ausnahme für die Sperrmüllkosten liegt nur vor, wenn diese laufend anfallen: „Diese Kosten entstehen ohne weiteres dann laufend, wenn der Vermieter den Mietern z.B. im Keller oder auf dem Grundstück (Schuppen, Container) eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn sich einzelne Mieter bei Bedarf beim Vermieter melden können; hier sind nur diejenigen zu belasten, die diesen Service in Anspruch nehmen. Fraglich ist, wie mit den Kosten der Sonderabfuhren zu verfahren ist, wenn die Mieter Sperrmüll im Kellerflur oder neben den Müllgefäßen deponieren. Im Grundsatz liegt ein vertragswidriges Verhalten der Mieter vor, für dessen Folgen die Verursacher einzustehen haben, bzw. wenn diese nicht feststellbar sind, der Vermieter aufzukommen hat. Dieses Ergebnis ist jedoch dann nicht sachgerecht, wenn sich der vertragswidrige Umgang mit Sperrmüll bei den Mietern eingebürgert hat. In diesen Fällen kommt der Vermieter häufig nicht daran vorbei, für eine relativ regelmäßige Abfuhr zu sorgen; er ist jedoch verpflichtet zuvor durch Rundschreiben o.Ä. die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen. Die Kosten entstehen somit laufend und sind umlagefähig. Ist die Sperrmüllabfuhr hingegen notwendig, weil nur einzelne Mieter gelegentlich Sperrmüll vertragswidrig abstellen, oder geht es nur um eine geringfügige Menge, gilt der oben genannte Grundsatz. Eine Haftungsgemeinschaft aller Mieter für das vertragswidrige Verhalten einzelner besteht nicht.“ (Hans Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Auflage, Seite 31) § 2 Absatz 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; |
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