Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben von Hausbesitzern und Mietern sowie der Mieter untereinander. Im Regelfall wird eine solche Hausordnung beim Abschluss des Mietvertrages zum Vertragsbestandteil des Mietvertrages. Doch wie liegt der Fall, wenn es keine Hausordnung gibt und der Vermieter nach Jahren erstmals eine Hausordnung aufstellen möchte oder er die bestehende Hausordnung ändern will? Kann er das so einfach und wenn ja, wie weit kann er gehen?

Erstmalige Schaffung einer Hausordnung für Mietwohnungen

Hierzu ist der Vermieter berechtigt, Rechtsgrundlage ist § 315 des BGB. Die Bestimmungen der Hausordnung sind nach "billigem Ermessen" zu treffen (Schmid WuM 1987,71). Rechte und Pflichten der Mieter können ausgestaltet, jedoch nicht erweitert oder beschränkt werden. Zu beachten ist auch der Gleichheitsgrundsatz. Danach darf keinem Mieter untersagt werden, was einem anderen Mieter gestattet ist (LG Freiburg, WuM 1993, 120). Als Beispiel für eine Erweiterung wäre hier die nachträgliche Einführung der Schneeräumpflicht für die Erdgeschoßbewohner zu nennen oder als Beschränkung das nachträgliche Verbot der Gartennutzung.

Änderung einer bestehenden Hausordnung für Mietwohnungen

Hier gilt, eine bestehende Hausordnung kann von einem Vermieter nur dann geändert werden, wenn er sich diese Änderung im Mietvertrag vorbehalten hat. Aber nicht jede Änderung ist dabei zulässig und wirksam. Denn wie schon oben ausgeführt kann die Hausordnung die Pflichten und Rechte des Mieters konkretisieren aber niemals erweitern oder beschränken. Als Beispiel sei folgendes angeführt. Gemäß mit Abschluss des Mietvertrages akzeptierter Hausordnung haben sich die Mieter verpflichtet im regelmäßigen Turnus die Treppenhausreinigung zu übernehmen und durchzuführen. Nun zeigt es sich, dass einzelne Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommen und das Treppenhaus häufiger ungepflegt erscheint. Der Vermieter möchte dieses Problem dadurch beseitigen, dass er einen Reinigungsdienst beauftragt, die Reinigung des Gebäudes vorzunehmen und er möchte die Kosten auf die Mietparteien umlegen. Eine solche Änderung wäre unzulässig und unwirksam, eine Kostenübernahme durch den Mieter scheidet daher aus (AG Düsseldorf WuM 1986, 306).

Eine einseitige Änderung der Hausordnung wird unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB für zulässig gehalten, sofern eine ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses dies erfordert (AG Hamburg WuM 1981, 183). Zulässig ist die einseitige Änderung in dem Fall, dass der Vermieter nachträglich einen Fahrradkeller einrichtet und die Hausordnung dahingehend ändert, dass für die Mieter ein Benutzungszwang gegeben ist.

Exkurs: Immer wieder liest man, dass Mieter bei entsprechender Mehrheit im Haus, den Vermieter zwingen können, eine  Hausordnung zu ändern. Oder sie können eine beabssichtigte Hausordnung per Mehreitsbeschluss verhindern. Diese Auffassung ist rechtsirrig (Kompaktkommenar Mietrecht, Hrsg. Michael J. Schmid, Luchterhand Verlag, Seite 17).


§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

§ 315 BGB Bestimmung der Leistung durch eine Partei
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.