Wann kann außerordentlich fristlos gekündigt werden und was ist zu beachten?

Außerordentliche fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien zulässig, wenn sich ein Vertragspartner
so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht zwingend erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.

BEISPIEL: Schwere Beleidigung, Bedrohung, tätliche Angriffe, nachhaltige Störung des Hausfriedens, regelmäßig zu spät erfolgte Mietzahlungen, unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter, mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit, Lärmstörungen, unrichtige Selbsauskunft des Mieters, bauliche Veränderungen durch den Mieter etc.

b) Der Mieter kann zudem außerordentlich fristlos kündigen, wenn

• die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569 Abs. 1 BGB),
• der vertragliche Gebrauch der gemieteten Wohnung ihm ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt und wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Kündigungsrechte des Mieters können nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.

c) Der Vermieter kann zudem außerordentlich fristlos kündigen, wenn

• der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden und der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten fortsetzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• der Mieter mit der Zahlung der Miete über zwei Monate in Verzug gerät (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) - siehe "Die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug"

Zu beachten ist weiter:

• vor einer fristlosen Kündigung in den Fällen des § 543 Abs. 2 Satz 1 und 2 muss von Mieter oder Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden oder es muss eine Abmahnung erfolgen, 
  
• die fristlose Kündigung muss von Mieter oder Vermieter schriftlich verfasst werden (§ 568 Abs. 1 BGB),
• und in dem Kündigungsschreiben müssen die Gründe genannt sein (§ 569 Abs. 4 BGB). Eine Darlegung, warum für Mieter oder Vermieter die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, hat nicht zu erfolgen.

Fristsetzung oder Abmahnung sind nicht erforderlich wenn:

• sie keinen Erfolg versprechen
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
• der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 (Zahlungsverzug) in Verzug ist.