Wucher oder nicht - wie hoch darf der Vermieter bei Neuvermietung gehen?

Für nicht preisgebundene Wohnungen, bei denen also die Miete nicht durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist (z.B. frei finanzierte Wohnungen), werden die Mieten bei Abschluss des Mietvertrages und bei späteren Mieterhöhungen grundsätzlich frei vereinbart. Das ist jedoch kein "Spiel ohne Grenzen".

Die Staffelmiete - welche Regeln müssen eingehalten werden?

Neben dem Vergleichsmietensystem gibt es den sogenannten Staffelmietvertrag (§ 557a BGB). Hierbei können Vermieter und Mieter die Mieterhöhung bereits vorher durch schriftliche Vereinbarung festlegen, so dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung überschaubar wird. Das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem entfällt hier.

Eine Mieterhöhung über die Mietspanne des Mietspiegels ist nicht möglich!

Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.

Da simmer dabei - ob der Mieter will oder nicht!

Duldungspflicht des Mieters bei Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, zu deren Duldung der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet ist.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB). Er stellte fest, dass eine verspätete Mitteilung über die Modernisierungsmaßnahme nicht den Ausschluss des Rechts des Vermieters zur Folge hat, die Miete nach einer Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB zu erhöhen

Der BGH nochmals zur Beilegung eines Mietspiegels

a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.
b) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.

Der Bundesgerichtshofs entschied, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.

Eine Mieterhöhung kann mit einem sogenannten einfachen Mietspiegel begründet werden - sogar dann, wenn dieser aus einer vergleichbaren Nachbargemeinde stammt.

Der BGH gab damit einem Vermieter recht, der für eine Mieterhöhung in Backnang bei Stuttgart den Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf herangezogen hatte, da diese von Lage, Größe und Infrastruktur eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde sei.