Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Was sind „sonstige Betriebskosten“, wann darf der Vermieter sie überhaupt in Ansatz bringen? Zumindest zu der Frage „Wann darf der Vermieter sonstige Betriebskosten abrechnen“, hat der Bundesgerichtshof in seinem Dachrinnenurteil vom 7. April 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) Stellung bezogen.
Hier bekräftigte der BGH nochmals den Grundsatz, dass sonstige
Betriebskosten ausdrücklich im Mietvertrag im Einzelnen benannt sein
müssen, damit sie umlagefähig sind. Allein die
mietvertragliche Bezeichnung "sonstige Betriebskosten" reicht deshalb
wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame
Betriebskostenvereinbarung nicht aus.
Möchte
der Vermieter sonstige Betriebskosten abrechnen, muss im Mietvertrag
genau aufgeführt sein, welche sonstigen Betriebskosten im Einzelnen vom
Mieter getragen werden sollen. Hier sollte auf die eindeutige
Formulierung geachtet werden, Unklarheiten gehen zu Lasten des
Vermieters. Beispiele:
Müssen
wegen des dichten Baumbestandes in der Nachbarschaft die Regenrinnen
regelmäßig gereinigt werden, sollte unter den „sonstigen Betriebskosten“
stehen: „Zu den sonstigen Betriebskosten zählt die regelmäßige
Dachrinnenreinigung.“ Befinden
sich im Mietshaus Feuerlöscher oder eine Gemeinschaftssauna, dann
empfiehlt sich für den Mietvertrag folgende zusätzliche Formulierung:
"Zu den sonstigen Betriebskosten zählen die Betriebs- und Wartungskosten
für die Gemeinschaftssauna und sämtliche Feuerlöscher im Haus." Und
noch etwas. In einer Parallelentscheidung ebenfalls vom 7. April hat
der BGH darauf hingewiesen, dass eine künftige Umlegung sonstiger
Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher
Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig
ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH
vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03). Fazit:
Sonstige Betriebskosten müssen die Kriterien des § 1
Betriebskostenverordnung erfüllen. Umlegbar sind diese Kosten nur, wenn
sie konkret mietvertraglich vereinbart wurden oder die Mieter die Umlage
jahrelang vorbehaltlos akzeptiert haben.
§ 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. § 2 Betriebskosten
Abs. 17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
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Sonstige Kosten 