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Abrechnung der Wasserkosten nach Umstellung auf Einzelzähler |
Der Mietvertrag der Parteien sieht - unter Verweis auf die Anlage 3 zu §
27 der II. Berechnungsverordnung - formularmäßig vor, dass der Mieter
die Kosten des Heizungsbetriebs zu tragen hat. Die Wohnung wurde
zunächst durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt. Im Jahr 2001
stellte der damalige Vermieter die Beheizung auf Fernwärmelieferung um.
Mit der Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 verlangte
die Klägerin eine Nachzahlung von 746,51 €.
Im Mietvertrag ist
ferner die Umlage der Kosten für Wasser und Entwässerung vereinbart. Im
Jahr 2003 ließ die Klägerin Einzelwasseruhren in alle Wohnungen einbauen
und forderte die Mieter auf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken
als Wasserversorger abzuschließen. Der Beklagte schloss einen solchen
Vertrag nicht ab. Die Stadtwerke stellten den Wasserverbrauch in der
Wohnung des Beklagten weiterhin der Klägerin in Rechnung. Diese Rechnung
sowie den Gebührenbescheid der Gemeinde über die Entsorgung des
Schmutzwassers übersandte die Klägerin dem Beklagten und forderte ihn
zur Nachzahlung von 1.616,28 € auf.
Das Amtsgericht hat die Klage
abgewiesen, das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die
vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Im
Hinblick auf die Heizkostenabrechnung hat der VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs entschieden, dass die Klägerin – anders als das
Berufungsgericht gemeint hat – nach dem Mietvertrag berechtigt war, auch
die Kosten der Lieferung von Fernwärme anteilig auf den beklagten
Mieter umzulegen. Der Senat hat seine Rechtsprechung bestätigt, wonach
der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb
einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen
Fernwärme bezieht, die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen
darf, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die
Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der II.
Berechnungsverordnung trägt und die bei Abschluss des Mietvertrags
gültige Fassung dieser Verordnung die Umlegung der Kosten der
Fernwärmelieferung vorsieht. Eine solche Umlagevereinbarung liegt hier
vor. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof das angefochtene Urteil
im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung aufgehoben und die Sache an das
Berufungsgericht zurückverwiesen, weil zu weiteren Einwendungen, die
der Beklagte erhoben hat, Feststellungen getroffen werden müssen.
Im
Hinblick auf die Wasser- und Abwasserkosten hat der Bundesgerichtshof
der Klage stattgegeben. Die Klägerin hat die Wasserkosten formell
ordnungsmäßig abgerechnet. Sie hat parallel zu ihrem Begehren auf
Erstattung des ihr selbst in Rechnung gestellten Wasserverbrauchs in der
Wohnung des Beklagten eine Abrechnung für die übrigen "kalten"
Betriebskosten für das Jahr 2004 erstellt und dabei auch die vom
Beklagten geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt. Dass die Klägerin
die Wasserrechnung der Stadtwerke und den Gebührenbescheid der Gemeinde
über Schmutzwasser nicht formal in diese Abrechnung eingestellt, sondern
die ihr erteilten Rechnungen an den Beklagten weitergeleitet hat, ist
unschädlich, weil der Klägerin gerade der Einzelverbrauch in der Wohnung
des Beklagten aufgrund einer Ablesung der dort installierten Zähler in
Rechnung gestellt worden ist (BGH, VIII ZR 75/07).
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Wasserversorgung 